О развитии системы ипотечного жилищного кредитования

3.1.1. Территориальная схема

Основными субъектами рынка жилья при данной схеме взаимодействия являются (рис. 3.1.):

Рис. 3.1.   Территориальная схема

"Организатор" - организатор территориальной программы, финансовый инвестор на данном этапе.

"Фонд" - Фонд ипотечного кредитования, некоммерческая организация, созданная с целью аккумулирования денежных средств и выкупа закладных на первичном рынке ипотечных ценных бумаг.

"Агентство" - Агентство жилищных услуг, действует от имени и по поручению Фонда на основании договора агентирования.

"Девелопер" - уполномоченная строительная организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов.

"Покупатель" - главный субъект программы (заемщик), получатель рассрочки, создающий первичный рынок ипотечных ценных бумаг.

"Банк" - кредитная организация, уполномоченная бюджетом, осуществляющая льготное кредитование Девелопера.

"Эмиссионная компания" - организация, осуществляющая эмиссию облигаций, обеспеченных пулом закладных.

В данной схеме Организатор программы разрабатывает и утверждает "Положение об ипотечном кредитовании граждан", "Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа". Бюджетные средства поступают в программу по двум направлениям:

1) на выкуп облигаций;

2) льготное кредитование Девелопера (см. п.1.2.).

По первому направлению Организатор выкупает облигации Эмиссионной компании, формируя предпосылки к созданию вторичного рынка ценных бумаг. Эмиссионная компания, в свою очередь, направляет эти средства на выкуп пула закладных, пополняя кредитные ресурсы Фонда. Эмиссионная компания обеспечивает сопровождение эмиссий облигаций, обеспеченных закладными.

Фонд выполняет функции аккумулирования финансовых ресурсов, инвестируемых бюджетами города и области. Фонд, получив первоначально бюджетную субвенцию, осуществляет выкуп закладных у участников программы при продаже жилья с рассрочкой платежей.

Агентство выполняет задачу оператора программы ипотечного кредитования. Агентство является носителем стандартов программы. Оно интегрирует всю деятельность по обслуживанию Покупателя и всех субъектов, участвующих в программе. По агентским договорам с Фондом и Девелоперами Агентство производит сделки на первичном и вторичном рынке жилья. В случае недостаточности собственных оборотных ресурсов у Девелопера Агентство принимает средства от Фонда и направляет их по договорам долевого участия в строительстве. Выбор Девелопера производится по правилам, определенным организатором программы. Кроме того, Фонд осуществляет выкуп закладных у Девелопера только при условии оформления всего пакета документов по сделке с покупателями в Агентстве. В ходе строительства Девелопер может воспользоваться льготным кредитом в уполномоченном Банке. Кредитная линия используется для финансирования завершения строительства. В качестве залога под кредитную линию Девелопер предоставляет Банку собственное имущество и имущество, приобретенное на заемные средства.

Финансирование строительства жилья программы ипотечного кредитования формируется из нескольких источников: оборотных средств застройщика (Фонда или Девелопера) или краткосрочных кредитов банков, средств покупателей, состоящих из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого в качестве оплаты, кредитных средств Фонда.

Агентство от имени продавца (Фонда или Девелопера) в соответствии с правилами реализует новое жилье Покупателям. Покупатель в качестве оплаты за новое жилье вносит первоначальный взнос, старое жилье и закладную на сумму предоставленной рассрочки. Агентство формирует полный пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретаемое жилье, оформляет договор поручительства с физическими лицами. После регистрации права собственности заключается и регистрируется договор ипотеки и оформляется закладная на приобретенное жилье.

Полученный продавцами (Фондом или Девелопером) в счет оплаты вторичный рынок жилья Агентство в свою очередь реализует в рассрочку Покупателю по той же схеме.

Банк выполняет функции по обслуживанию участников системы и промежуточного кредитования на время строительства.