О развитии системы ипотечного жилищного кредитования

   2.1. Организационно-правовой механизм

Механизм реализации системы ипотечного кредитования предполагает поэтапное развитие организационно-правовой схемы взаимодействия субъектов. В процессе реализации этапов осуществляется постепенный переход от стартовой модели переходного периода к классической модели ипотечного кредитования.

Принципиальная схема стартовой модели системы ипотечного кредитования, представлена на рис.2.1. Она отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и, следовательно, отсутствием механизма рефинансирования.

Рис.2.1.

Основным механизмом предоставления ипотечного кредита является продажа заемщику жилья в собственность с рассрочкой части платежа. По сравнению с классической, банковской моделью она позволяет снизить стоимость обслуживания ипотечных ссуд для заемщика.

Схема имеет три уровня взаимодействия:

Первый уровень - разработка и утверждение основополагающих нормативных документов программы ипотечного кредитования:

- Концепция улучшения жилищных условий граждан с применением механизмов ипотечного кредитования. Концепция определяет основные принципы, механизмы и источники финансирования ипотечного кредитования;

- Положение об ипотечном кредитовании граждан при строительстве и приобретению жилья. Положение определяет порядок взаимоотношений между участниками Программы;

- Программа жилищного строительства. Программа определяет объемы жилищного строительства на 3-5 лет;

- Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа. Правила определяют категории граждан, имеющих право участвовать в программе, условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.

Второй уровень - учреждение и наполнение Фонда ипотечного кредитования.

Учреждение Фонда ипотечного кредитования осуществляется муниципальными органами власти, Законодательным Собранием области или предприятиями области.

Фонд ипотечного кредитования - некоммерческая организация, основной целью которой является финансирование строительства жилья с последующей продажей с рассрочкой платежей.

Источником финансовых ресурсов Фонда могут быть целевые бюджетные средства, выделяемые в виде субвенций  по программам Правительства области, незавершенное строительство и прочие внебюджетные ресурсы. Ресурсы Фонда имеют две составляющие - это оборотные ресурсы для строительства и кредитные ресурсы - средства, предоставляемые в рассрочку.

Третий уровень - реализация программы. Учреждение Фондом управляющей компании - оператора по реализации программы. Управляющая компания - коммерческая организация, основным видом деятельности которой является оказание агентских услуг по реализации программы. Управляющая компания (Агентство жилищных услуг) от имени Фонда осуществляет функции заказчика при строительстве жилья и риэлтерские функции при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей.

Управляющая компания ежегодно проводит формирование списков участников программы. Формирование списков участников программы происходит на конкурентной основе. Критериями формирования списков являются: экономический (сумма запрашиваемого кредита), жилищный (наличие сдаваемого в счет оплаты старого жилья), социальный (дата постановки в очередь на улучшение жилищных условий или размер общей площади на одного участника). Критерии могут различаться в зависимости от категорий граждан, на которые рассчитана программа. Списки участников утверждаются Фондом.

Жилье передается в собственность покупателю на основании договора о долевом участии в строительстве (для нового строительства) или договора купли-продажи (для вторичного рынка жилья).

Обязательным условием передачи жилья при условии продажи в рассрочку заемщику является государственная регистрация договора ипотеки и выпуск закладной, страхование, заключение договоров поручительства.

Управляющая компания передает Фонду закладную на жилое помещение, оставляя за собой обязательство обслуживания выданной рассрочки, т.е. отслеживать сроки оплаты покупателем денежных обязательств.