На первом этапе будет организована подготовительная работа, разработаны региональная и муниципальные программы развития ипотечного кредитования, определены муниципальные образования для проведения пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования.
На первом этапе за основу принимается "Стартовая модель". Ее характерной особенностью является отсутствие механизма рефинансирования. Основным источником финансирования являются средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданные фонды ипотечного кредитования. Координацией действий покупателей, подрядчиков и других участников программы занимается управляющая компания. По мере формирования дольщиков по строящимся квартирам отдельно взятого дома или близко расположенных домов организуются товарищества собственников жилья (ТСЖ). В дальнейшем, после сдачи жилья ТСЖ заключает договора на эксплуатацию недвижимости либо с уже существующими муниципальными эксплуатационными организациями (ДЭЗ, ЖЭК, и т.п.), либо с вновь создаваемыми коммерческими управляющими компаниями по эксплуатации недвижимости.
Использованные бюджетные средства компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет в результате эффекта мультипликации налогов от промышленно-строительного комплекса, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями.
На первом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование местной нормативной базы, направленной на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.
Стартовая модель носит локальный характер и способна работать в отдельных городах и на отдельных предприятиях. Недостатком такой модели является отсутствие механизма возмещения ресурсов, предоставленных в рассрочку. Развиваясь на основе пилотных проектов, она, однако, может иметь индивидуальные особенности. Вместе с тем, опираясь на единые стандарты и имея одну экономическую природу источников финансирования, локальные модели легко интегрируются в региональную систему.
Уровень развития модели определяется уровнями бюджетов, участвующих в финансировании ипотечных кредитов. Если уровень системы муниципальный, то финансирование происходит из муниципального бюджета, однако эффект мультипликации налогов распространяется на все уровни бюджетов. Поэтому система будет работать более эффективно, если территориальные фонды ипотечного кредитования будут рефинансироваться из всех бюджетов. Это может произойти на последующих стадиях развития.
На втором этапе будут созданы системы ипотечного кредитования в ряде городов, где будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму. На этом этапе за основу принимается "Промежуточная модель" ипотечного кредитования.
Финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме. У этой модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет областной фонд ипотечного кредитования. Он выкупает пулы стандартных закладных у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Фонд осуществляет эмиссию облигаций, обеспеченных закладными, для продажи финансовым инвесторам. Стандарты ипотечных кредитов и государственные гарантии обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами. На этом этапе происходит окончательная интеграция муниципальных систем в областную.
Территориальные фонды превращаются в филиалы областного фонда. Промежуточная модель обеспечивает развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывает основу вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Основной задачей второго этапа является полный перевод системы в классическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапа происходит процесс стабилизации кредитно-финансовой системы, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития существенно активизирует реальный сектор экономики, что является главным базисом всей экономической системы. Эти процессы направлены на активизацию инвесторов на финансовом рынке.
Третий этап развития предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Заемщик регистрирует ипотеку (залог) жилой площади и выпускает закладную.
В случае, если кредит был выдан с соблюдением всех необходимых стандартов, установленных областным Фондом ипотечного кредитования, то Фонд выкупает закладную. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс, согласованную маржу. Возвращенные средства Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду ипотечного кредитования закладную, продолжает ее обслуживание, т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему. Кредитор может не продавать закладную Фонду и продолжать ее обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика.
Фонд (или по договору уполномоченная эмиссионная компания) выпускает облигации, которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства он направляет на рефинансирование первичных кредиторов.
На данном этапе социально-ориентированная система ипотечного кредитования должна занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно примет классические формы. Областная система ипотечного кредитования интегрируется в национальную и международную сеть.
Таким образом, областная стратегия развития системы ипотечного кредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики России.
Переход к классической модели ипотечного кредитования будет осуществляться в три этапа (см. рис. 2.2.). Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап - окончательно завершает процесс интеграции муниципальных структур в областную систему ипотечного кредитования.
Стратегия развития предусматривает создание системы не сверху вниз, а снизу вверх. Это вызвано бюджетной основой рефинансирования и доминирующей ролью областных и территориальных органов местного самоуправления в становлении системы ипотечного кредитования на первом этапе.
По мере интеграции системы от муниципального уровня до областного, а затем и национального происходят стабилизационные экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду.
Главная цель - создать работающую социально-ориентированную систему обеспечения доступным по стоимости жильем групп населения со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления и развития ипотечного кредитования выполняют органы государственной власти, областного управления и местного самоуправления.
В качестве одного из основных требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить по преимуществу рыночный, а не дотационный характер.
Создаваемая областная система ипотечного кредитования должна строиться с возможностью дальнейшего развития, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, бюджетов разных уровней. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных городах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства города для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.