Кредитование через ипотечный (коммерческий) банк
Кредитование через ипотечный банк - это классическая схема ипотечного кредитования, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике и в современной России.
Основными субъектами этой системы взаимоотношений являются: ипотечный банк, покупатель жилья, продавец жилья. При наличии вторичного рынка ценных бумаг появляется финансовый инвестор - оператор вторичного рынка (финансовая компания, специализированный фонд, агентство по ипотечному кредитованию) и т.д.
В зависимости от того, как реализуются функции участников ипотечного рынка можно выделить две модели организации системы жилищного кредитования:
Первая модель - это "модель депозитного института", когда Заемщик в течение 1-2 лет (в зависимости от финансовой политики банка) накапливает на жилищном накопительном вкладе в банке 30-50% стоимости недвижимости, после чего имеет право получения кредита на оставшуюся часть стоимости жилья.
Вторая модель -.это "модель ипотечной компании". Ипотечные компании (банки) финансируются за счет собственного капиталами срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав займ, компания (банк) продает его третьему лицу - инвестору - оператору вторичного ипотечного рынка. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые займы.
Денежный заем через Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования"
В программе ипотечного кредитования, вместо ипотечного банка, участвует специализированная некоммерческая организация Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования". Данный вариант предпочтителен в настоящий момент, так как он значительно удешевляет займ для населения.
Фонд аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет льготные займы населению сроком до 10 лет. Принципиальное отличие данных схем от кредитования через коммерческий банк состоит в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски. Активно участвует бюджет путем выделения средств Фонду, предоставления налоговых льгот участникам ипотечного процесса, разделяющих риски.
Продажа жилья в рассрочку.
В практике встречается разновидность финансовой схемы, основанной на продаже жилья в рассрочку.
Кредиторами для населения в данной схеме могут выступать предприятия-застройщики, риэлторские фирмы. Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования".
Предоставление рассрочки населению осуществляется за счет собственных средств. При их отсутствии средства для рассрочки привлекаются из внебюджетных фондов, от организаций всех форм собственности, заинтересованных в оказании помощи своим работникам. При данной схеме уменьшаются сроки заимствования и увеличивается процентная ставка за пользование займом.
В ближайшие годы можно ожидать по срокам предоставления отсрочки от одного до пяти лет при ставке займа от 10 до 25 процентов в год.
Данная схема предполагает возможность совмещения двух договоров: о долевом участии в строительстве и о приобретении жилья в рассрочку.
Аренда с выкупом
Осуществление данной схемы возможно через Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования". Данная схема:
- упрощает оформление жилья;
- не требует дополнительного законотворчества;
- сводит до минимума риск кредитора;
- удешевляет заемщику конечную цену жилья;
- сводит до минимума первоначальный взнос заемщика. Как недостаток данной схемы следует отметить необходимость значительных средств в обороте Фонда.