ГУБЕРНАТОР ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 16 апреля 2001 N 473-р
О концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области
____________________________________________________________________
Утратил силу с 12.05.2015 на основании распоряжения Губернатора Тверской области от 12.05.2015 N 372-рг.
____________________________________________________________________
В целях решения задач обеспечения жильем населения Тверской области путем создания благоприятных условий приобретения или строительства доступного по стоимости и удовлетворяющего по качеству жилья:
1. Одобрить концепцию ипотечного жилищного кредитования в Тверской области (прилагается).
2. Определить "Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования" в качестве специализированной организации по реализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.
3. Комитету экономики Администрации Тверской области (Клейменов А.С.) совместно с "Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования" (Зименков Н.А.) разработать и представить на одобрение Губернатору Тверской области в срок до 1 июля 2001 года областную целевую программу "Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области".
4. Предложить "Тверскому областному фонду ипотечного жилищного кредитования":
заключить с ОАО "Тверской городской банк" договор об исполнении функций уполномоченного банка в рамках реализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области;
заключить с 000 "Титан-оценка" договор об исполнении функций оценщика, осуществляющего независимую оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при выдаче ипотечного кредита;
заключить с Акционерной страховой компанией открытого типа "Виктория" договор об исполнении функций страховой компании, осуществляющей страхование жизни заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка в рамках реализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.
5. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя Губернатора области А.А. Тягунова.
Приложение
к распоряжению
Губернатора Тверской области
от" 16" апреля 2001 г. № 473-р
Концепция
ипотечного жилищного кредитования в Тверской области
I. ВВЕДЕНИЕ
Концепция ипотечного жилищного кредитования в Тверской области разработана в соответствии и в связи с реализацией на территории Тверской области Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Концепция направлена на улучшение социально-экономической ситуации в Тверской области, на решение задач обеспеченности жильем населения города Твери и Тверской области путем создания благоприятных условий для приобретения или строительства доступного по стоимости и удовлетворяющего по качеству жилья.
Обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан является одним из основных факторов снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности.
Концепция разработана с учетом условий неустойчивой экономики и отсутствия необходимых источников финансирования на рынке капиталов, отсутствия в полном объеме необходимой нормативной базы для организации системы ипотечного кредитования. В данном документе предлагаются механизмы, которые можно использовать для обеспечения ипотечного жилищного кредитования в течение переходного периода. Построенные на этом принципе модели системы ипотечного кредитования для условий неустойчивой экономики по мере стабилизации рынка капиталов могут трансформироваться в классические формы, а со временем интегрироваться в глобальную международную систему ипотечного кредитования.
Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, должна сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего
населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Данная Концепция представляет собой изложение взаимосвязанных принципиальных положений, показывающих возможность и необходимость организации рынка ипотечных кредитов на базе действующего законодательства и предлагает пути привлечения денежных средств бюджетов всех уровней, коммерческих банков, внебюджетных фондов, страховых компаний, организаций всех форм собственности, населения для решения жилищной проблемы. Она способствует развитию вторичного рынка ценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
В концепции определены принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий в Тверской области. Концепция включает описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу на территории Тверской области в период неустойчивой экономики.
Положения Концепции предусматривают льготное налогообложение для участников ипотечного рынка и создание благоприятных условий для инвестиционной привлекательности Тверского региона.
Выполняя поставленные задачи по становлению ипотечного кредитования жилья, необходимо сделать так, чтобы данная Концепция ни в коей мере не ухудшала положения социально незащищенных слоев населения в решении жилищных вопросов.
Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
II. УЧАСТНИКИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитовния действуют следующие основные участники:
Заемщики - физические лица, проживающие на территории Тверской области, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека). Заемщики должны быть квалифицированы кредиторами, как надежные, платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся или (и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.
Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Продавцы жилья - юридические и физические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
Риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах на жилье на территории всей Тверской области, ведущий единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.
Страховые компании - организации, имеющие лицензии на осуществление имущественного страхования (страхование заложенного жилья), личного страхования заемщиков и страхования гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики - лицензированные организации, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом ипотеки (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов - ОАО "Тверское ипотечное агентство" - специализированная организация, осуществляющая рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. Занимается выпуском эмиссионных ипотечных ценных бумаг, привлекает средства инвесторов в сферу ипотечного кредитования, оказывает кредиторам помощь по внедрению рациональной практики проведения операций по ипотечному кредитованию и разработке типов ипотечных кредитов.
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные залогом и ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды, бюджеты разных уровней, коммерческие банки, предприятия, население.
Уполномоченный банк - выступает агентом Тверского областного "Фонда ипотечного жилищного кредитования" и при недостатке средств у покупателя жилья выдает кредит заемщику за счет собственных средств на условиях, оговоренных с фондом.
Тверской областной "Фонд ипотечного жилищного кредитования" -организация, которая совмещает одновременно несколько функций: заемщика, продавца, инвестора, кредитора. Работаете инвестиционными ресурсами бюджетов различных уровней, инвестиционными ресурсами внебюджетных организаций, иностранными инвестициями, привлеченными под гарантии бюджета. Фонд - созданная областная структура, которая учреждена администрацией Тверской области, администрацией города Твери и администрацией Зубцовского района. Контролирующий орган - наблюдательный Совет во главе с вице-губернатором области.
Администрации области и муниципальных образований выделяют средства из бюджетов на развитие ипотечного рынка в соответствии с законодательством области, предоставляют поручительства операторам по жилищным ценным бумагам, участвуют в управлении операторов, представляют субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляют льготы участникам ипотечного рынка, способствуют выделению Тверской области средств из федерального бюджета на жилищное строительство.
Строительные компании, организации-застройщики - юридические лица, имеющие лицензии на право осуществления строительных работ. Заключают договоры долевого строительства жилья, выступают в качестве заказчика и подрядчика строительства жилья.
Организации области предоставляют ссуды работникам (возмездной и безвозмездные) на улучшение жилищных условий, инвестируют свободные денежные средства на жилищное строительство и приобретение жилья. Выступают гарантами по возврату ипотечных кредитов (ссуд) работников предприятий.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования:
- нотариат;
- паспортные службы;
- органы опеки и попечительства;
- юридические консультации;
- муниципальные службы.
В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа "ипотечных банков", "ссудосберегательных ассоциаций", "стройсберкасс" позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.
Помимо коммерческих банков определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации. Деятельность не кредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).
III. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ
СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования жилья - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан, выделяемых субсидий и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
- активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье, а также незавершенное строительством жилье;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного комплекса;
- оживить экономику Тверской области в целом;
- увеличить платежный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения области;
- снизить социальную напряженность;
- повысить качество жизни жителей Тверской области.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться, в первую очередь, на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредиторов, инвесторов, на имеющийся международный и российский опыт развития ипотечного кредитования. Система должна быть адаптирована к российской законодательной базе и учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, инфляцию.
Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в Тверской области, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, наличием необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует в первую очередь ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков.
На первоначальном этапе становления системы ипотечного кредитования подразумевается квалифицированно отдельных участников процесса ипотеки (кредиторы, риэлтеры, операторы вторичного рынка, оценщики, страховщики).
Сложившаяся социально-экономическая ситуация в области выдвигает на первый план следующие проблемы:
- низкий уровень доходов населения;
- незаинтересованность определенной части населения и предприятий в декларировании фактических доходов;
- отсутствие доверия населения к финансово-кредитной системе государства;
- отсутствие внебюджетных инвесторов на территории Тверской области, обладающих "длинными дешевыми" ресурсами;
- отсутствие возможностей у бюджетов всех уровней инвестировать значительные средства на развитие ипотечного кредитования;
- отсутствие специалистов, способных запустить механизм кредитования, непонимание значительной части властных структур всех уровней социальной и экономической значимости системы ипотечного кредитования населения;
- несовершенство законодательной базы по данному вопросу;
- отсутствие системы защиты и, как следствие, значительные риски для всех участников процесса
Для решения обозначенных проблем необходимо сделать следующее:
вернуть доверие населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти;
стремиться к изменению психологии значительной части жителей области в направлении того, что решение жилищной проблемы необходимо осуществлять своими силами - путем достижения такого уровня собственных доходов, которые позволили бы заемщикам в дальнейшем погасить жилищный кредит;
