О методических указаниях по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3. Расчет нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумках

       3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

       Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона) при соблюдении требований пп. 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

       Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

       3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

       3.3. Определение удельного показателя земелькой доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

       Такими элементами территорий в разные периоды строительства, как квартальной, так и микрорайонной застройки, являлись:

       территории под жилыми зданиями;

       проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

       открытые площадки для временного хранения автомобилей;

       придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

       хозяйственные площадки;

       физкультурные площадки.

       Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения 1.

       При подготовке настоящих методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

       Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения 2 и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

       3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

       Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, кв. м;

       Уз. д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения 1).

       Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

       3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т. п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т. д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

       3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т. е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

       Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

       Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;

       Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;

       Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

       Sобщ. зд. - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

       Sобщ. к - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;