АДМИНИСТРАЦИЯ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 марта 2000 года N 85

О методических указаниях по расчету нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах

       Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 30.03.98 г. N 369 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.97 г. N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" постановляю:

       1. Принять к руководству и исполнению "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", утвержденные приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно коммунальному хозяйству от 26.08.98 г. N 59 (прилагаются).

       2. Управлению архитектуры и градостроительства Тверской области (Куликов В.И.), комитету по земельным ресурсам и землеустройству Тверской области (Румянцев В.М.) оказывать содействие органам местного самоуправления в вопросах применения методических указаний.

Методические указания
по расчету нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумах

1. Область применения

       Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочного обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

2. Нормативные ссылки

       В настоящих Методических указаниях правил использованы ссылки на следующие документы:

       СНиП 2.07-01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";

       "Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", утвержденное постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223.

3. Расчет нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумках

       3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

       Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона) при соблюдении требований пп. 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

       Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

       3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

       3.3. Определение удельного показателя земелькой доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

       Такими элементами территорий в разные периоды строительства, как квартальной, так и микрорайонной застройки, являлись:

       территории под жилыми зданиями;

       проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

       открытые площадки для временного хранения автомобилей;

       придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

       хозяйственные площадки;

       физкультурные площадки.

       Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения 1.

       При подготовке настоящих методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

       Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения 2 и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

       3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

       Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, кв. м;

       Уз. д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения 1).

       Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

       3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т. п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т. д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

       3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т. е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

       Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

       Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;

       Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;

       Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

       Sобщ. зд. - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

       Sобщ. к - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

       Sзастр. к - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.

       3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с п. 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223.

       3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

       В случае, если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Удельные показатели земельной доли,
приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых
помещений для зданий разной этажности

       Примечания. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.

       Норма СНиП 2.07.01-89 <*> приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 кв. м / чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:

       Н - расчетная жилищная обеспеченность, кв. м.

Графики для определения нормативного размера земельного
участка для зданий разной этажности

Расчет нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах

       Примеры.

       1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 кв. м.

       В соответствии с таблицей приложения 1 удельный показатель земельной доли 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 x 80) x 1,34 = 5360 кв. м.

       2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 кв. м площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.

       Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 кв. м. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 кв. м.

       В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 x 0,98 = 5292 кв. м. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 x 3 = 15876 кв. м.

       Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 кв. м. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 / 3 = 1908 кв. м.