Утверждено
постановлением Кабинета Министров
Республики Башкортостан
от 29 августа 1995 года N 313
ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О КОНДОМИНИУМЕ
1. Кондоминиумом является объединением собственников в едином
комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются
- домовладельцы), в границах которого каждому из них вправе част-
ной или государственной, муниципальной собственности, иной формы
собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты)
и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое нед-
вижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являю-
щееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права
домовладельцев на жилое и/или нежилое помещение.
Домовладельцы обязаны обеспечить надлежащую эксплуатацию,
сохранность недвижимого имущества в целом, безопасность проживания
в нем граждан.
2. Домовладельцы в Кондоминиуме составляют товарищество домо-
владельцев (далее именуется - товарищество), которое обеспечивает
согласие домовладельцев в вопросе о порядке реализации и защиты
ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собс-
твенностью.
Домовладельцы через товарищество реализуют свои права по рас-
поряжению общей собственностью.
3. Общей долевой собственностью домовладельцев являются межк-
вартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шах-
ты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места об-
щего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, ме-
ханическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, на-
ходящееся за пределами при внутри квартир и обслуживающее более
одного домовладельца, элементы инженерной инфраструктуры и благо-
устройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и
неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в
жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
Право собственности (пользование, владение, распоряжение) до-
мовладельцев на земельный участок определяется законодательством
Республики Башкортостан.
К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и
передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки,
лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические эта-
жи, несущие и ограждающие не несущие конструкции, разводящие газо-
вые сети, механическое, электрическое, сантехническое и иное обо-
рудование и приборы, находящиеся за пределами или внутри квартир и
обслуживающие более одного домовладельца, а также все участки
подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользо-
вания, отчуждение или передача в пользование которых делают невоз-
можным реализацию прав домовладельцев.
Иные объекты общей собственности могут быть переданы в поль-
зование какому-либо лицу, являющемуся членом товарищества или не
являющемуся таковым. Передача таких объектов в пользование допус-
кается по решению товарищества в случаях, когда пользование ими не
связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов
товарищества.
Права долевой общей собственности товарищества (кондоминиума)
на неделимые (отчуждаемые) объекты общего имущества, но предназна-
ченные для обслуживания как делимого домовладения, так и иных объ-
ектов на других территориях, дополнительно регулируются особыми
условиями - сервитутами.
4. Домовладельцы в границах единого комплекса недвижимого
имущества в жилищной сфере полностью несут расходы по содержанию
общей собственности, а также расходы, связанные со строительством,
ремонтом и эксплуатацией недвижимого имущества в целом, если иное
не установлено законодательством Республики Башкортостан.
Участие каждого члена товарищества в расходах, связанных со
строительством, содержанием, эксплуатацией, ремонтом недвижимого
имущества в жилищной сфере, пропорционально размеру общей площади
находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений.
5. Отношения собственности домовладельцев возникают н основе
единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере, а также
при приращении этого имущества путем строительства, реконструкции,
в том числе расширения (надстройки), недвижимого имущества в жи-
лищной сфере.
Недвижимость в жилищной сфере, принадлежащая домовладельцам в
границах единого комплекса, со всеми обременениями, подлежит в ус-
тановленном порядке регистрации органами, уполномоченными осущест-
влять регистрацию недвижимого имущества.
6. Управление и распоряжение общей собственностью осуществля-
ются в порядке, установленном гражданским законодательством, нас-
тоящим Положением и Уставом товарищества домовладельцев.
7. Каждый собственник недвижимого имущества в жилой сфере в
границах единого комплекса является членом соответствующего това-
рищества в силу настоящего Положения.
Все домовладельцы обязаны выполнять требования настоящего По-
ложения и Устава товарищества.
Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему жилых и/или
нежилых помещений или отказ от пользования объектами общей собс-
твенности не являются основанием для освобождения домовладельца
полностью или частично от участия в расходах товарищества на со-
держание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в жилищной
сфере.
Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а
члены товарищества не несут ответственности по обязательствам то-
варищества.
8. Товарищество является некоммерческой организацией собс-
твенников жилых и/или нежилых помещений в границах единого комп-
лекса недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежит регистра-
ции.
Регистрация товарищества осуществляется в установленном зако-
нодательством порядке с последующей выдачей свидетельства о госу-
дарственной регистрации.
В границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной
сфере не допускается создание более одного товарищества.
Товарищество приобретает права юридического лица с момента
его государственной регистрации.
Товарищество имеет печать с собственным наименованием и дру-
гие необходимые реквизиты, счета в учреждениях банков.
9. Устав товарищества должен отвечать требованиям Типового
устава товарищества домовладельцев и подписываться не менее чем
двумя домовладельцами.
Устав имущества должен содержать следующие данные:
- цели и предмет деятельности товарищества;
- полное наименование и юридический адрес товарищества;
- права и обязанности товарищества;
- порядок управления и распоряжения общей собственностью;
- права и обязанности членов товарищества;
- порядок образования и использования средств и фондов това-
рищества;
- порядок и размеры участия каждого члена товарищества в фи-
нансировании расходов на строительство, содержание, эксплуатацию и
ремонт недвижимого имущества, находящегося в общей собственности;
- порядок ликвидации товарищества.
10. Товарищество имеет и распоряжается взносами членов това-
рищества и заемными средствами товарищества, расходуемыми на со-
держание и ремонт недвижимого имущества в жилищной сфере, на стро-
ительство и реконструкцию, погашение задолженности по кредитам,
оплату труда работников товарищества, а также доходами от хозяйс-
твенной деятельности.
В собственности товарищества не может находиться недвижимое
имущество.
Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом по ос-
нованиям, предусмотренным законом, является имуществом, находящим-
ся в общей собственности его членов.
Товарищество осуществляет хозяйственную деятельность только в
соответствии с целями и предметом деятельности, предусмотренными
настоящим Положением и Уставом товарищества домовладельцев.
Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности
товарищества, подлежат использованию только на цели его деятель-
ности, предусмотренные настоящим Положением, Уставом товарищества,
и не подлежат распределению между домовладельцами, за исключением
случаев ликвидации товарищества.
11. Товарищество по решению общего собрания домовладельцев
может образовывать специальные фонды (резервный, страховой и дру-
гие), средства которых могут расходоваться на цели, предусмотрен-
ные настоящим Положением и Уставом товарищества. Порядок образова-
ния специальных фондов определяется общим собранием членов товари-
щества.
12. Любой домовладелец или его представитель, осуществляющий
продажу находящихся в его собственности помещений, обязан в допол-
нение к документам, установленным гражданским законодательством,
представить покупателю:
- копию Устава товарищества;
- сведения о своих обязательствах товариществу;
13. Предметом деятельности товарищества являются:
- обеспечение согласия домовладельцев в вопросе о порядке ре-
ализации и защиты ими своих прав по владению, пользованию и распо-
ряжению общей собственностью;
- обеспечение надлежащего технического, противопожарного,
экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жи-
лищной сфере;
- осуществление деятельности по строительству, реконструкции,
содержанию, ремонту, эксплуатации и управлению недвижимым имущест-
вом в жилищной сфере;
- обеспечение коммунальными услугами домовладельцев;
- обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижи-
мого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежи-
лыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и
придомовых территорий;
- защита интересов домовладельцев;
- представление общих интересов домовладельцев в государс-
твенных органах власти и управления, органах местной власти, в су-
дах.
14. Член товарищества имеет право:
- самостоятельно, без согласия с другими домовладельцами,
распоряжаться своей собственностью;
- участвовать в деятельности товарищества как лично, так и
через своего представителя;
- избирать и быть избранны в органы управления и контроля то-
варищества;
- вносить предложения по совершенствованию деятельности това-
рищества, устранению недостатков в работе его органов.
Член товарищества обладает другими правами, предусмотренными
законодательством, настоящим Положением и Уставом товарищества.
15. Член товарищества обязан:
- соблюдать требования гражданского законодательства, настоя-
щего Положения и Устава товарищества;
- соблюдать государственные технические, противопожарные и
санитарные правила содержания дома и придомовой территории;
- принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов,
необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, ре-
конструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом
недвижимого имущества в жилищной сфере, пропорционально размеру
приходящейся на него доли в общей собственности, своевременно вно-
сить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные
сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
16. Товарищество имеет право:
- получать кредиты в учреждениях банков в порядке и на усло-
виях, предусматривающих действующим законодательством;
- представлять услуги членам товарищества;
- распоряжаться средствами товарищества, перечисленными в
пункте 10 настоящего Положения;
- осуществлять строительство, реконструкцию жилого дома, хо-
зяйственных и иных построек, а также иные действия, отвечающие це-
лям и предмету деятельности товарищества.
17. Товарищество обязано:
- обеспечивать выполнение требований Устава товарищества;
- обеспечивать своевременное поступление взносов, предназна-
ченных для эксплуатации, содержания и ремонта недвижимого имущест-
ва в жилищной сфере;
- вступать заказчиком на коммунальные услуги и заключать до-
говоры с соответствующими предприятиями и организациями на оказа-
ние этих услуг, производить их полную оплату;
- осуществлять капитальный ремонт жилого дома;
- обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и тех-
ническое состояние недвижимого имущества в жилищной сфере;
- пресекать действия третьих иц, затрудняющих либо препятс-
твующих реализации права владения, пользования и в установленных
пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом.
18. Органами управления товариществом являются общее собрание
членов товарищества и правление товарищества.
Высшим органом управления товариществом является общее собра-
ние членов товарищества.
Каждый член товарищества на общем собрании обладает количест-
вом голосов пропорционально размеры общей площади находящихся в
его собственности жилых и/или нежилых помещений, исходя из соотно-
шения 10 кв. метров общей площади один голос.
Округление до 1 голоса производится от 5 до 10 кв. метров об-
щей площади.
19. По решению общего собрания в Устав товарищества могут
вноситься изменения и дополнения, которые не могут противоречить
Типовому уставу товарищества домовладельцев.
Годовое общее собрание членов товарищества производится не
позднее 60 дней после окончания финансового года.
Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть
созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих
10 процентами голосов общего числа голосов товарищества, а также
по требованию ревизионной комиссии.
Уведомление о проведении общего собрания направляется в пись-
менной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или
путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление нап-
равляется не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего соб-
рания.
В уведомлении о проведении общего собрания (за исключением
годового собрания) указывается, по чьей инициативе созывается соб-
рание, и повестка дня собрания.
Общее собрание не вправе выносит на обсуждение вопросы, кото-
рые не были заявлены в повестке дня.
Общее собрание товарищества правомочно, если на нем присутс-
твуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50
процентами голосов общего числа голосов в товариществе.
В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и
время проведения общего собрания.
Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не
ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента не состоявшегося
ранее общего собрания и считается правомочным независимо от числа
голосов, которыми обладают присутствующие на нем домовладельцы.
Решения, принятые общим собранием товарищества, являются обя-
зательными для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые
не приняли участия в голосовании (независимо от причины).
20. Общее собрание товарищества ведет председатель правления
или его заместитель. В случае их присутствия общее собрание ведет
один из членов правления или управляющий.
В случае отсутствия вышеуказанных лиц председательствующий
может быть избран из числа домовладельцев.
21. К исключительной компетенции общего собрания товарищества
относится решение следующих вопросов:
- внесение изменений и дополнений в Устав товарищества;
- избрание членов правления и ревизионной комиссии товари-
щества, заключение договора с управляющим на выполнение функций
правления;
- об управлении общей собственностью, кроме вопросов, пере-
данных общим собранием товарищества в компетенцию правления (уп-
равляющего);
- утверждение сметы расходов, годовых отчетов и баланса това-
рищества;
- определение размеров обязательных взносов и платежей;
- принятие решений о передаче в пользование объектов общей
собственности третьим лицам либо домовладельцам;
- принятие решений о реконструкции, в том числе с расширением
(надстройки), ремонте недвижимого имущества или возведении хозяйс-
твенных построек и иных сооружений;
- введение ограничений на использование объектов общей собс-
твенности;
- определение размера вознаграждения членам правления товари-
щества и/или управляющему.
По вышеуказанным вопросам решения принимаются 3/4 голосов от
общего числа голосов товарищества.
22. Правление товарищества в количестве не менее трех членов
избирается общим собранием товарищества из числа домовладельцев
сроком не более чем на два года.
Правление является исполнительным органом товарищества, по-
дотчетным общему собранию.
Правление товарищества вправе принимать решения по всем воп-
росам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесен-
ных к исключительной компетенции общего собрания товарищества.
23. В компетенцию правления товарищества входит решение сле-
дующих вопросов:
- осуществление контроля за своевременным внесением домовла-
дельцами установленных вопросов и платежей;
- составление смет расходов товарищества и отчетов об их ис-
полнении, годового отчета и баланса и представление их для утверж-
дения общему собранию товарищества;
- использование средств товарищества в соответствии с утверж-
денной общим собранием сметой расходов товарищества, если иное не
предусмотрено Уставом товарищества;
- ведение делопроизводства бухгалтерского учета и отчетности
о деятельности товарищества;
- созыв и организация проведения ежегодного общего собрания
товарищества;
- решение иных вопросов, предусмотренных Уставом товарищества.
24. Правление товарищества созывается председателем правления
не реже одного раза в три месяца.
Решение правления товарищества принимается 2/3 голосов членов
правления.
25. Правление товарищества избирает из своего состава предсе-
дателя правления товарищества.
Председатель правления в пределах своей компетенции без дове-
ренности действует от имени товарищества в соответствии с законо-
дательством, настоящим Положением и Уставом товарищества.
26. По решению общего собрания членов товарищества выполнение
функций правления товарищества может быть возложено по договору на
управляющего товариществом.
27. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества
общее собрание товарищества избирает ревизионную комиссию из числа
домовладельцев или их представителей либо приглашает аудитора.
Ревизионная комиссия (аудитор) проверяет деятельность правле-
ния или управляющего товариществом, годовой отчет и баланс, предс-
тавленные общему собранию, проводит ревизию.
Без заключения ревизионной комиссии (акт аудитора) общее соб-
рание товарищества не вправе утвердить финансовый отчет, годовой
баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.
28. Ликвидация товарищества не может осуществляться по реше-
нию общего собрания членов товарищества.
Товарищество считается ликвидационным в случаях:
приобретения одним лицом в собственность всех жилых и нежилых
помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жи-
лищной сфере;
при физическом уничтожении или разрушении недвижимого иму-
щества в жилищной сфере в случае невозможности его восстановления
и замещения.
Товарищество может быть ликвидировано по решению суда.
29. Контроль за выполнением правил эксплуатации, ремонта, са-
нитарного и противопожарного содержания жилого дома или комплекса
осуществляется органами местной власти.
Примечание:
Настоящее Положение распространяется на собственников недви-
жимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), приобретших
право собственности на указанное имущество в установленном законом
порядке в домах муниципального, государственного (ведомственного)
жилищного фонда, домах коммерческого строительства.
Для собственников недвижимого имущества в домах общественного
жилищного фонда, молодежных жилищных комплексов, жилищных и жилищ-
но-строительных кооперативов, а также для гаражно-строительных ко-
оперативов настоящее Положение носит рекомендательный характер.