Долгосрочные жилищные кредиты (займы) выдаются на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных (заемных) средств. Обеспечением возвратности кредитных (заемных) средств может служить залог приобретаемого за счет этих средств жилья, другой недвижимости, а также поручительство, банковская гарантия и другие формы обеспечения исполнения обязательств, которые могут использоваться комбинированно, в дополнение друг к другу.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
Заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или в силу закона. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на банковский счет в соответствии с условиями договора собственные денежные средства в качестве первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи.
Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи.
Страхование предмета ипотеки, жизни, здоровья и трудоспособности заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение в установленном порядке.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Отметим, что стандартная процедура ипотечного кредитования, обозначенная выше, заимствована разработчиками настоящей Концепции из Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, ориентированной на создание классической ипотеки и одобренной Правительством РФ, и, к сожалению, практически не учитывает ипотечное кредитование граждан для строительства жилья. А этот момент очень важен, во-первых, для использования в процессе долгосрочного жилищного кредитования незавершенного строительства, в том числе и невостребованного сегодня, во-вторых, вся система долгосрочного жилищного кредитования должна быть построена для того, чтобы гражданин взял кредит (заем), построил с его помощью жилье и со временем рассчитался по кредиту (займу). При разработке региональной Программы организации долгосрочного жилищного кредитования эти вопросы потребуют дополнительной проработки. В частности, для индивидуальных застройщиков, в том числе в сельской местности, о приобретении готового жилья речи быть не может. Нельзя игнорировать и сложившийся порядок, при котором заемщик может строить жилье по договору долевого участия. Здесь могут быть использованы механизмы нахождения построенного с участием кредитных (заемных) средств жилья в собственности у кредитора до полной оплаты его заемщиком.
Напомним, что в нашем случае в «стартовой модели» кредитором является Фонд, который может выдавать займы (кредиты), товарные и коммерческие кредиты, и которому должно быть вменено в обязанность незамедлительно приступить к организации механизмов по созданию системы рефинансирования посредством эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Схема долгосрочного жилищного кредитования, которая может быть применена в «стартовой модели», выглядит следующим образом.
1. Фонд аккумулирует целевые бюджетные средства, незавершенное строительство, средства граждан, объявленных победителями конкурса на право участия в программе, в том числе их старое жилье. На основании собранной базы данных и требуемого для участников программы жилья разрабатываются схемы предложений, цепочки перемещения сдаваемых квартир и делается вывод о необходимости строительства (приобретения) определенного количества жилья для передачи его участникам программы в текущем финансовом году. Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом в долевом участии с гражданами и организациями. Фонд продает свою долю в строящемся и приобретаемом жилье гражданину с условием рассрочки платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки устанавливаются Фондом исходя из утвержденных списков граждан-участников Программы.
2. Фонд осуществляет доверительное управление денежными средствами граждан и сдаваемым ими жильем. Все договора купли - продажи заключаются от лица гражданина по его доверенности.
3. Фонд может привлекать краткосрочные кредиты коммерческих банков для оплаты приобретаемого жилья как у застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда и гасится из средств, получаемых от продажи старого жилья.
В данной схеме учтено, что на рынке невозможно предложение большого количества жилья, отвечающего желаниям граждан, поэтому процесс его предоставления растягивается. Денежные средства в размере не менее 10% от стоимости жилья, планируемого к приобретению, вносятся гражданами одномоментно. Это позволяет осуществить механизм взаимного кредитования, который особенно необходим на начальном этапе внедрения программы.
Приобретенное в рамках программы жилье может оформляться в долевую собственность граждан и Фонда (пропорционально вкладам) в случае отсутствия у участников программы собственного жилья. После государственной регистрации права собственности Фонда на свою долю участниками программы могут заключаться договоры купли-продажи квартиры с условием рассрочки платежа либо договор мены квартиры на квартиру с доплатой в рассрочку. Проданная в рассрочку доля будет находиться в залоге у Фонда, который может потребовать удостоверение своих прав закладной, оформленной и зарегистрированной в установленном порядке.
Изложенная выше схема есть не что иное, как предоставление коммерческого кредита с условием рассрочки платежа. Действующее законодательство позволяет применять другие виды коммерческого кредита - с условием отсрочки платежа, аванса, предоплаты, задатка. Необходима также проработка механизмов, связанных с предоставлением товарного кредита. Этот механизм, в первую очередь, необходимо использовать при кредитовании индивидуальных застройщиков и реконструкции жилья.