Финансово-экономический кризис объективно затрудняет создание системы долгосрочного жилищного кредитования, подталкивая регионы либо к стратегии выжидания окончания кризиса, либо к стратегии малых шагов, включающей в основном меры по дальнейшему развитию нормативно-правовой базы, созданию инфраструктуры ипотеки, реализации пилотных проектов. Обе стратегии позволяют поддерживать и укреплять базу долгосрочного кредитования, но не позволяют реализовать уже имеющийся потенциал для решения жилищных проблем населения и изменения к лучшему положения в жилищном строительстве.
Однако острота ситуации с обеспечением населения жильем не позволяет использовать выжидательные стратегии, а делает неотложным переход к активным действиям. Такой вывод кажется парадоксальным в условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения. Но, тем не менее, он является вполне реалистичным, если формы и условия кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования кредитов будут использоваться относительно дешевые средства.
Предлагаемая Концепция ориентирована на «классическую» модель ипотечного кредитования, принятую в федеральной программе "Свой дом", но предусматривает поэтапное приближение к такой модели по мере увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка.
Необходимо отметить, что так называемая «классическая» американская модель ипотечного кредитования таковой даже в США не является, так как занимает всего 20% от рынка подобных услуг, но мы в дальнейшем будем пользоваться этим термином.
Также расшифруем термин «кредитование». Под ним мы будем понимать все операции, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса РФ «заем и кредит» - займы, кредиты, товарные и коммерческие кредиты. Все эти формы обязательств имеют право на существование при организации механизмов долгосрочного жилищного кредитования, и этот ряд направлений безусловно необходимо прорабатывать.
Еще один важный момент. Кроме залога, частным и специфичным случаем которого является ипотека - залог недвижимости, существуют другие формы обеспечения исполнения обязательств, регулируемые главой 23 Гражданского кодекса РФ «Обеспечение исполнения обязательств» - неустойка, поручительство, банковская гарантия и т.д., что также безусловно нужно учитывать при организации долгосрочного жилищного кредитования.
Главным в Концепции является поэтапное развитие системы ипотечного кредитования с использованием промежуточных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения и дефициту финансовых ресурсов. Концепция предусматривает создание, в первую очередь, первичного рынка закладных - это рынок, где происходит предоставление долгосрочных кредитов (займов), но при этом необходимо сразу же ставить задачу создания вторичного рынка закладных через механизм рефинансирования. Концепция предусматривает формирование системы долгосрочного кредитования снизу, то есть путем создания вначале первичного рынка, а затем вторичного рынка. Дефицит финансовых ресурсов при использовании социально ориентированной модели в стратегии преодолевается в результате создания самой системой дополнительных доходов населения, предприятий и бюджетов всех уровней. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного источника, позволяющего впоследствии мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.
В качестве стартовых ресурсов для выдачи долгосрочных кредитов (займов) населению будут использованы бюджетные средства и незавершенное строительство. Требует дополнительной проработки вопрос возможности предоставления товарных кредитов через задолженности предприятий строительно-промышленного комплекса перед областным и местными бюджетами.
Важным элементом Концепции является активное привлечение средств населения в дополнение к долгосрочному кредиту в размере, в несколько раз превышающем сумму кредита.
Основные положения предлагаемой Концепции состоят в следующем.
Условия кредитования, чтобы они соответствовали доходам основной части населения, должны находиться на уровне, принятом в федеральной программе "Свой дом". То есть кредиты (займы) должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь относительно низкую процентную ставку. При этом необходимо помнить, что кредитование населения по ставкам значительно ниже рыночных лишит систему возможности самовыживания и породит базу для коррупции, поэтому вопрос установления конкретной величины процентной ставки требует дополнительной проработки в соответствии с бюджетными возможностями и платежеспособным спросом населения.
Долгосрочное кредитование в настоящее время должно быть ориентировано, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите (займе). Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами (займами) максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших кредитах (займах), значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.
Поскольку при малом объеме кредита (займа) заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем, либо за счет организации накопительных программ, а также предоставления целевых средств предприятий-работодателей. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии для строительства (приобретения) жилья и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и кредиту.
Указанные условия, как показал опыт других регионов, даже при весьма малой доле кредита (займа) (13-15%) становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств населения.
Для категорий населения, обладающих разной платежеспособностью, условия кредитования должны быть дифференцированы и по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации постепенно приближаться к условиям коммерческих банков.
Практический опыт других регионов подтверждает, что даже при 13-15% доле кредита (займа) в стоимости жилья спрос увеличивается на 20-30% против сложившегося уровня. При этом происходит вовлечение в оборот на каждый бюджетный рубль порядка 4 рублей внебюджетных средств. Таким образом, небольшой кредит (заем) вызывает 4-х кратное увеличение притока средств населения в жилищное строительство. Возникающие дополнительные налоговые платежи и платежи в государственные внебюджетные фонды при этом могут перекрывать объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета и государственных внебюджетных фондов.
Поскольку продуманные формы долгосрочного кредитования создают дополнительные доходы бюджета, то эти дополнительные доходы могут служить одним из источников финансирования долгосрочного кредитования наряду с внебюджетными источниками финансирования жилья.
Впоследствии система переходит на самофинансирование и может расшириться за счет других источников, в т.ч. заемных средств финансовых институтов.
Настоящая стратегия позволит создать в регионе «стартовую модель» долгосрочного жилищного кредитования.