Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные (заемные) средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
При всем многообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом развития рынка жилья и перспектив его развития.
Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита (займа).
При организации процесса долгосрочного жилищного кредитования населения в обязательном порядке должна быть разработана страховая программа, направленная на защиту от различного рода рисков как кредитора, так и заемщика. При запуске «стартовой модели» необходимо определиться с минимальным комплексом мероприятий страховой программы. В страховой программе при долгосрочном жилищном кредитовании должны быть учтены:
1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика (созаемщиков) - личное страхование.
Личное страхование должно включать страхование жизни и трудоспособности заемщика и осуществляется заемщиком за счет собственных средств. Страховыми случаями могут быть следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:
- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования,
- частичная или полная утрата трудоспособности (в т.ч. инвалидность) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.
2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.
Объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита (займа) от риска повреждения и утраты.
В случае, если используются другие формы обеспечения исполнения обязательств, отличные от залога (ипотеки), должен применяться аналогичный подход.
Необходимо отметить, что по сути гражданского законодательства риск повреждения и утраты объекта собственности несет его собственник, поэтому потенциальный заемщик может застраховать свою собственность самостоятельно, независимо от условий и сроков реализации процесса кредитования.
Другим объектом имущественного страхования может являться право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки (там называемое «страхование титула»). Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования кредитором. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки. Страхование осуществляется заемщиком за счет собственных средств.
В нашей «стартовой модели» выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор - Фонд. Срок действия договоров кредитования должен быть не менее срока кредитования либо не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров. Необходимо также рассмотреть вопросы страхования гражданско-правовой ответственности участников рынка жилья. Имеются в виду нотариусы, риэлтеры, оценщики и т.д., которые страхуют свою гражданскую либо профессиональную ответственность.
Страховая компания, участвующая в процессе предоставления долгосрочных жилищных кредитов (займов), должна быть выбрана на конкурсной основе. При этом необходимо учесть следующие моменты:
- единых стандартов страхования в Российской Федерации нет, поэтому страховые компании должны представить калькуляцию, из чего складывается страховой тариф и какие риски страхуются. Риски должны конкретизироваться применительно к конкретной территории, виду и типу объекта страхования. Так, если в тариф по риску утраты и повреждения объекта страхования включены плата за риск от наводнения или землетрясения, ее следует взимать на определенных территориях. Риск от пожара должен оцениваться по разному в панельных и деревянных домах и т.д.
Страховые компании обязаны направлять часть страховых резервов для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг и недвижимого имущества в установленном порядке.
Таким образом, необходимо при проведении конкурса ставить потенциальному победителю условие расходования фонда предупредительных мероприятий и вложения резервов страховой компании с учетом задач развития долгосрочного жилищного кредитования в регионе.