1. Система долгосрочного жилищного кредитования в первую очередь, ориентируется на население, нуждающееся в улучшении жилищных условий, имеющее средневзвешенный уровень дохода. Доходы таких людей не позволяют пользоваться кредитами, предоставляемыми коммерческими банками, но позволяют пользоваться кредитами, (займами) на льготных условиях, предоставляемыми Фондом поддержки жилищного строительства Ярославской области (далее Фондом). Также целесообразно разрешить пользоваться услугами льготного кредитования семьям, имеющим менее 18 метров общей площади на человека.
2. Фонд создается Ярославской областью как субъектом Российской Федерации в виде некоммерческой организации-фонда. Преимущества такой организационно-правовой формы следующие:
- как показывает опыт ряда регионов, это наиболее оптимальная и гибкая структура для привлечения источников финансирования;
- некоммерческая организация - фонд может получать прибыль от своей деятельности, которая полностью направляется для решения уставных задач;
- полный контроль и надзор за деятельностью организации осуществляется государственными органами власти через попечительский совет;
- некоммерческая организация - фонд обязана ежегодно публиковать в средствах массовой информации отчет об использовании своего имущества;
- некоммерческая организация - фонд может получать бюджетные кредиты, в отличие от государственных и муниципальных унитарных предприятий и бюджетных учреждений, на возвратной и возмездной основе.
Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос создания Фонда в виде государственного учреждения. В этом случае возрастает «прозрачность» деятельности Фонда и управляемость им со стороны органов государственной власти.
3. Кредиты (займы) предоставляются на срок от 5 до 15 лет в рублях, сумма кредита составляет не более 30% от стоимости построенного (приобретаемого) жилья (в условиях «стартовой модели»).
4. Первоначальный взнос на оплату части жилья вносится заемщиком за счет собственных средств в объеме не менее 10% от стоимости построенного (приобретаемого) жилья (в условиях «стартовой модели»). Это подтверждает серьезность намерений заемщика.
5. Оставшаяся часть необходимых денежных средств должна покрываться за счет следующих источников (условий):
- имеющееся старое жилье;
- получаемые в установленном порядке субсидии, в том числе за счет средств предприятий и организаций различных форм собственности;
- организация накопительных программ и развитие ссудо-сберегательных институтов.
6. Выдачу кредитов (займов) осуществляет кредитор, в условиях «стартовой модели» - это Фонд. Это связано не только с отсутствием общей адаптированности существующей банковской системы к проблемам долгосрочного льготного кредитования, но и с рядом конкретных причин - для кредитования требуется лицензия Центробанка РФ, имеются жестко регламентируемые тем же Центробанком условия резервирования средств - на возможные потери при кредитовании, банки не смогут с 01.01.2001 выдавать кредиты ниже 3/4 учетной ставки Центробанка, так как у заемщика при этом возникнет база налогообложения, за свои услуги банк возьмет маржу, рассчитываемую на основании собственных нормативов. Все это ведет к удорожанию кредита (займа) для заемщика. Таким образом, Фонд принимает на себя банковские согласно теории «классической» ипотеки функции - проводит анализ платежеспособности и кредитоспособности заемщика, проводит обслуживание кредита (займа), управляет рисками, возникающими при кредитовании. Банк же в «стартовой модели» исполняет только текущее обслуживание счетов Фонда. При этом Фонд выдает займы и товарные и коммерческие кредиты. На это не требуется лицензии Центробанка РФ, кроме этого, схемы, применяемые при выдаче товарных и коммерческих кредитов, позволяют обойти вопрос возникновения у заемщика материальной выгоды и, следовательно, базы налогообложения. В дальнейшем по мере создания условий для массового кредитования населения все вышеуказанные «банковские» функции, несомненно, вернутся к банкам.
7. «Стартовая модель» долгосрочного жилищного кредитования предполагает также следующие условия.
Модель является «экономической», так как она направлена на улучшение жилищных условий социально и экономически активных людей, относящихся к так называемому среднему классу, которая носит в основном «пошаговый» элемент («шаг» - дополнительная комната).
Фондом проводится ежегодный конкурс среди потенциальных заемщиков на право участия в годовой программе в соответствии с финансовыми возможностями областного и соответствующего местного бюджетов. Приоритеты для победы в конкурсе следующие: социальный (нуждаемость в жилье), экономический (меньше запрашивается средств), жилищный (сдается старое жилье). Целесообразно в первый год осуществления модели выполнить пилотные проекты в 1-2-х муниципальных образованиях области с долевым финансовым участием областного и соответствующего местного бюджетов.
По итогам конкурса Фонд проводит анализ, сколько имеется высвобождающегося старого жилья и сколько жилья необходимо построить (приобрести). Денежные средства на руки гражданам не выдаются, им либо предоставляется устраивающее их жилье, либо товарный кредит в виде строительных материалов (для индивидуальных застройщиков и реконструкции жилья) В течение финансового года граждане должны быть обеспечены жильем.
В целях экономии бюджетных средств и централизации процесса для осуществления его лучшей управляемости Фонд в установленном порядке осуществляет обязанности риэлтера, а также участвует в строительном процессе (поставка стройматериалов, собственные стройподразделения и т.д.). Остальные участники процесса долгосрочного кредитования - оценщики, нотариусы, страховая компания, обслуживающий банк определяются строго по конкурсу.
С момента начала осуществления своей деятельности Фонд прорабатывает вопросы создания системы рефинансирования через механизм выпуска государственных ценных бумаг субъекта РФ, обеспеченных закладными, а также организации в регионе ссудно-сберегательных институтов с учетом имеющегося опыта функционирования касс взаимопомощи.
8. Кредит (заем) и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита (займа), рассчитываемая таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для Фонда.
9. Величина ежемесячного платежа по кредиту (займу) и других выплат не должна превышать 20 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита Фонд использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
10. Приобретенное с помощью кредита (займа) жилье служит в качестве обеспечения кредита (займа) и находится в залоге у Фонда. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту (займу) перед Фондом. Оставшаяся после погашения сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных (заемных) средств и переданное в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
11. Приобретенное за счет кредита (займа) жилье до погашения кредита (займа) должно использоваться заемщиком по назначению. Сдача приобретенного жилья в аренду (найм) до погашения кредита (займа) возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре (договоре займа).
12. В качестве иных видов обеспечения кредита (займа) либо дополнительных видов обеспечения могут служить иные виды залога, в том числе ипотека любого жилья, а также поручительство, банковская гарантия и т.д.