В разделе «Содержание проблемы» настоящей Концепции делается вывод, что проблема обеспечения граждан области жилыми помещениями является в настоящее время особенно острой. Государственные и муниципальные органы сегодня не имеют возможности помочь в решении жилищных проблем большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан из-за ограниченности финансовых ресурсов. Поэтому при финансировании строительства жилья из бюджетов всех уровней необходимо применять рыночные формы финансирования, позволяющие наряду с бюджетными средствами привлекать средства самих граждан. Хорошим стартовым капиталом будет служить имеющееся жилье. Прямые же бюджетные инвестиции целесообразно сохранить лишь при строительстве так называемого «социального жилья» (уменьшенной площади и др.) для отдельных категорий граждан, имеющих заслуги перед отечеством и (или) социально не защищенных. Государство при строительстве жилья сегодня, к сожалению, должно исходить из своих возможностей, а не из потребностей граждан.
Существуют две основные формы государственной поддержки граждан для строительства (приобретения) жилья - субсидирование и кредитование. Отметим, что и та и другая формы не предусматривают 100% финансирования строительства (приобретения) жилья из бюджета, определенный объем денежных средств должен изыскать сам гражданин. Применение обеих форм посредством привлечения денежных средств граждан в экономику региона способно увеличить объемы строительства, создать новые рабочие места, способствовать развитию смежных отраслей, увеличить базу налогообложения. При этом с развитием этих рыночных форм и привлечением дополнительных доходов в бюджеты всех уровней государственные органы и органы местного самоуправления будут иметь большие возможности для прямого обеспечения жильем граждан, относящихся к определенным льготным категориям.
Коротко охарактеризуем каждую из форм применительно к нашим задачам.
Порядок предоставления субсидий урегулирован федеральной нормативно-правовой базой. В области имеется позитивный опыт предоставления гражданам субсидий за счет средств федерального бюджета. При принятии решения о предоставлении субсидий за счет средств областного бюджета необходимо будет принять постановление Администрации области в развитие имеющегося постановления Правительства РФ N 937 от 03.08.96 и в пределах компетенции Администрации области. Юридических и организационных проблем не имеется. Средний размер субсидии достигает, как правило, 50-60% от расчетной величины стоимости жилья.
Состояние законодательства и проблематика по вопросам кредитования подробно изложены в настоящей концепции. Максимальный размер кредита согласно условиям предлагаемой «стартовой модели» составит до 30% от стоимости жилья.
Таким образом, размер субсидии больше по объему выделяемых средств, нежели размер кредита, а режим субсидии более льготный, чем режим кредита. Целесообразно принять за основу государственной поддержки граждан для строительства (приобретения) жилья обе эти формы, используя, если гражданин не имеет никакого жилья - субсидию, если имеет - кредит на улучшение жилищных условий в соответствии с положениями «стартовой модели».
Поскольку в «стартовой модели» долгосрочного жилищного кредитования заложены приоритеты, на основании которых гражданин попадает в число участников программы (социальный - нуждаемость, экономический - требуется меньшая сумма кредита, жилищный - сдает старое жилье), было бы разумным установить еще один приоритет - для работников областной бюджетной сферы и предприятий или организаций, финансируемых из областного бюджета. Отметим также что создаваемый Фонд поддержки жилищного строительства наряду с обязанностями по осуществлению процесса долгосрочного жилищного кредитования взял бы на себя обязанности по организации аналогичного процесса субсидирования.
Очень важным рыночным механизмом может стать коммерческий найм жилья. Семья заселяется в предоставляемую квартиру, заключает долгосрочный договор коммерческого найма и платит ежемесячно сумму, в идеале - среднюю между установленной платой за содержание жилья и рыночной ценой аренды жилья. В этой схеме возможен и выкуп жилья. Сегодня такой вид услуг в области не развит. При этом государственные и муниципальные органы власти развивать его не смогут, так как построенное на государственные и муниципальные средства жилье, переданное по договору коммерческого найма, можно приватизировать, при этом теряется весь смысл рыночного механизма. Необходимо «подталкивать» в этот сегмент рынка жилья коммерческие структуры.
Вопросы решения жилищной проблемы граждан села требуют отдельной проработки. В черноземной зоне РФ получил распространение опыт выдачи долгосрочных жилищных займов с погашением сельхозпродукцией. На первый взгляд, в нашем регионе такой механизм применить трудно из-за совершенно других климатических условий, тем не менее от этой вполне проработанной в других регионах схемы отказываться нельзя. Специфика кредитования на селе такова, что приведенная в настоящей концепции «стартовая модель» в нее вписывается плохо. Во-первых, на селе осуществляется, в основном, строительство индивидуального жилья, а не приобретение, поэтому схема продажи жилья в кредит с условием рассрочки платежа здесь не приемлема. Более приемлем здесь механизм займа либо товарного кредита. Во-вторых, имеет смысл осуществлять кредитование по частям (например, в три этапа: фундамент - «коробка» - отделка), что требует дополнительной проработки. В-третьих, можно считать труд гражданина на строительстве дома его личным вкладом, что также потребует уточнения. И, наконец, установленный в «стартовой модели» максимальный размер кредита 30% в случае с селянами может быть не приемлем. Целесообразно поддерживать уже начатое строительство, использовать имеющееся в селе незавершенное строительство, возможности выделения леса на корню.
Основные подходы к решению жилищных проблем жителей села должны быть следующими.
1. Конкретные физические лица и очередность предоставления им заемных средств определяется органами местного самоуправления муниципальных образований, исходя из следующих критериев:
- граждане должны состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- заемные средства выделяются гражданам на период, который не выходит за пределы трудоспособного возраста;
- граждане должны обладать возможностью осуществить возврат предоставляемых им заемных средств;
- граждане должны частично участвовать в финансировании строительства своими собственными средствами;
- гражданину в установленном порядке оформляется отвод земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
2. Предоставление заемных средств осуществляется на договорной основе.
3. Обязательство заемщика по возврату заемных средств может быть обеспечено залогом принадлежащего заемщику имущества либо принадлежащими заемщику материалами и оборудованием, предназначенными для строительства дома, а также поручительством организации, в которой заемщик осуществляет трудовую деятельность, либо поручительством третьих лиц.
4. Возводимое на предоставляемые заемные средства жилье должно обеспечивать достаточную площадь для семьи заемщика (не ниже социальной нормы).
5. Заемщики должны обосновать возможность обеспечить оплату части средств для постройки дома, не покрываемую заемными средствами, в том числе и путем применения на строительстве дома собственного труда заемщика и членов его семьи.
6. Выделение заемных средств может осуществляться поэтапно, по мере строительства дома. Их целевое использование должно осуществляться в срок не более 3-х лет с момента получения.
7. Органы местного самоуправления муниципальных образований области:
- на основании местных условий уточняют порядок организации строительства индивидуальных жилых домов на селе;
- формируют списки граждан, желающих и имеющих право на получение заемных средств на жилищное строительство;
- рассматривают вопросы предоставления заемщикам налоговых льгот в пределах платежей, зачисляемых в соответствующие муниципальные бюджеты;
- выделяют земельные участки для целей индивидуального жилищного строительства в установленном порядке;
- выделяют индивидуальным застройщикам деловую древесину на корню за счет лимитов лесосечного фонда в установленном порядке;
- осуществляют за счет средств бюджетов муниципальных образований инженерную подготовку площадок под индивидуальное жилищное строительство.