САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ДУМА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 07.07.98 г. N 16-382


О государственном жилищном облигационном займе
Саратовской области

_____________________________
Утратил силу на основании
постановления Саратовской областной Думы
от 19.03.2003 № 9-292
_____________________________

       Рассмотрев предложения Правительства Саратовской области о   привлечении заемных средств для увеличения объемов жилищного строительства и обеспечения населения области жильем, Саратовская областная Дума

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

       1. Утвердить концепцию жилищных займов Саратовской области,   представленную Правительством Саратовской области (прилагается).

       2. Установить, что эмитентом облигаций жилищных займов   Саратовской области является Правительство Саратовской области.

       3. Согласиться с предложением Правительства Саратовской   области о выпуске в 1998 году государственного жилищного облигационного займа Саратовской области на сумму не более 100 (Сто) млн. рублей со сроком погашения от 1 до 3 лет.

       4. Определить, что средства, полученные от размещения займа,   направляются на финансирование строительства жилых объектов в Саратовской области.

       5. Саратовская область отвечает по своим обязательствам   принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

  Председатель
 Саратовской   областной Думы
 А.П.Харитонов


Приложение
 к постановлению
 Саратовской областной Думы
 от 07.07.98 г. N 16-382

КОНЦЕПЦИЯ
жилищных займов Правительства Саратовской области

Содержание

       I. Основные понятия, используемые в концепции.

       II. Состояние рынка жилья Саратовской области в 1996 - 1997   годах.

       III. Цели жилищного займа.

       IV. Проблемы и риски, связанные с проведением жилищного   займа, на территории Саратовской области.

       V. Положительные стороны строительства жилых домов   посредством проведения жилищных займов.

       VI. Условия проведения жилищных займов в области.

       1. Инструменты.

       2. Сегменты.

       3. Объем эмиссии.

       4. Срочность.

       5. Форма облигации.

       6. Обеспечение займа.

       7. Размещение займа.

       8. Погашение займа.

       9. Возможные схемы проведения жилищных займов.

       А) Займ под строительство нового объекта.

       Б) Займ для финансирования завершения строительства объектов.

       VII. Структура жилищных займов Саратовской области.

       VIII. Жилищный облигационный областной заем 1998 года.

       IX. Примерный план проведения мероприятий по выпуску   дальнейших эмиссий жилищных займов.

       X. Перспективные направления работы с жилищными займами.

       1. Развитие системы ипотечного кредитования для   финансирования жилищного строительства.

       2. Использование системы накопительных счетов.

       3. Приобретение жилья в рассрочку.

       В современных условиях наибольшую остроту приобретает такая   проблема городов, как снижение темпов жилищного строительства и, как следствие, отсутствие движения очереди на получение жилья. Одним из приоритетных направлений развития экономики Саратовской области является строительство и капитальный ремонт жилья и объектов культурно-бытового назначения для населения. Возможно дальнейшее увеличение ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов предприятиями и организациями различных форм собственности с помощью привлечения средств населения и заемных средств граждан.

I. Основные понятия, используемые в концепции

       Андеррайтинг - это гарантированное (полное или частичное)   приобретение профессиональным участником фондового рынка выпуска ценных бумаг в процессе их первичного размещения по фиксированной цене.

       Генеральный агент займа - финансовый институт, осуществляющий   услуги профессионального посредника по организации обслуживания выпуска облигаций жилищного займа.

       Дилер - банк или иной финансовый институт, выполняющий   функции дилера по займу согласно условий займа и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

       Инвестиционный заем - средства, полученные от реализации   облигаций, направляются эмитентом на финансирование жилищного инвестиционного проекта. Доходы, полученные от реализации этого проекта, эмитент использует на погашение займа.

       Инвестор - физическое или юридическое лицо, являющееся   владельцем облигаций жилищного займа, что подтверждается его регистрацией в реестре владельцев облигаций регистратора или выписки со счета "депо" депозитария, обслуживающего жилищный облигационный заем.

       Погашение облигаций- возврат эмитентом номинальной стоимости   облигации в денежной или натуральной форме (в форме квартиры).

       Подрядчик - организация, осуществляющая строительство жилого   дома.

       Финансовый агент - коммерческий банк, обслуживающий   специальный счет финансирования строительства жилья, который открывается эмитентом.

       Эмиссия облигаций - выпуск в обращение облигаций жилищного   займа, осуществляемый для привлечения финансовых ресурсов.

       Эмитент - Правительство области, осуществляющее выпуск   жилищного облигационного займа и несущее ответственность по исполнению обязательств по выпуску и погашению жилищных облигаций.

II. Состояние рынка жилья Саратовской области в 1996 - 1997 годах

       В 1996 году предприятиями и организациями всех форм   собственности было построено 8199 новых благоустроенных квартир общей площадью 597,3 тысяч кв.м., что на 2 % больше уровня 1995 года и составило 43 % от уровня 1987 года, когда ввод жилья в эксплуатацию на территории области был наибольшим.

       В 1996 году органами исполнительной власти области построено   и приобретено для лиц, уволенных с военной службы, 488 квартир общей площадью 28 тысяч кв.м, что в 2 раза больше чем в 1995 году. На строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение объектов производственного назначения в 1996 году было направлено 2124,8 млрд. рублей или 59 % всех инвестиций.

       В 1997 году было введено в эксплуатацию 1 млн. кв.м. жилья.   Более 17 тысяч семей получили новые благоустроенные дома и квартиры.

       Расширяется жилищное строительство с привлечением средств   населения области. За 1997 год введено 400 тысяч кв.м. жилья индивидуальной застройки, 161,1 тысяч кв.м. - в домах ЖСК.

       Жилье остается приоритетным объектом инвестирования   индивидуальных сбережений (в 1996 году индивидуальными застройщиками введено 129,6 тысяч кв.м. общей площади; в 1997 году - 400,4 тысяч кв.м.).

III. Цели жилищного займа

       Среди наиболее распространенных способов привлечения   необходимых денежных средств можно назвать облигационные займы, разновидностью которых являются инвестиционные. Типичный представитель этой категории займов - жилищный заем.

       Цели проведения жилищного займа:

       - решение социальных проблем города: предоставление квартир   гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, увеличение объемов жилищного строительства за счет привлечения дополнительных источников финансирования незавершенного строительства;

       - обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан;

       - направление средств инвесторов через рынок ценных бумаг на   решение жилищной проблемы региона.

IV. Проблемы и риски, связанные с проведением жилищного займа, на территории Саратовской области

       1. В области ограничено количество ликвидных объектов   незавершенного строительства, находящихся в государственной (федеральной, областной), муниципальной собственности, а отчуждение ведомственных объектов незавершенного строительства у предприятий в счет долгов перед бюджетом является сложным процессом, причем чем выше степень готовности объекта, тем труднее изменить собственника. Это может иметь негативные социальные последствия для предприятий-должников, так как возможность предоставления жилья работникам является, зачастую, единственным способом смягчения социальной напряженности.

       2. Объекты незавершенного строительства, разнородны по   местоположению, степени готовности, сметной стоимости и проектным решениям. Этот факт ограничивает возможность выпуска жилищного займа с единой ценой квадратного метра и гарантированной возможностью выкупа за пакет облигаций жилья в удовлетворяющем инвестора районе или доме.

       3. Балансовая стоимость объектов незавершенного строительства   достаточно высокая.

       4. Заинтересованность потенциальных инвесторов в приобретении   жилья в городе Саратове, а не в области.

       5. Строительные организации предпочитают ввозить строительные   материалы из других областей, хотя в Саратовской области производят стройматериалы (но их качество не всегда отвечает установленным стандартам).

       6. У малообеспеченных и малоимущих слоев населения,   заинтересованных в улучшении жилищных условий, нет денежных средств для приобретения жилья.

       Есть и другие проблемы, которые требуют внимательного анализа   и поиска механизмов их решения.

       Риски, связанные с проведением займа:

       1. Кредитный - связанный со своевременным и полным погашением   суммы долга.

       2. Рыночный - связанный с колебанием суммы ссудного процента.

       3. Инвестиционный - связанный с нарушением сроков, стоимости   и другими условиями строительства.

       4. Быстрый рост цен в строительстве и невысокий уровень   доходов населения.

V. Положительные стороны строительства жилых домов посредством займов

       Участниками данного займа являются четыре стороны - Эмитент,   Инвестор, Подрядчик, Финансовый агент.

       Каждый из них преследует определенные цели:

                               Эмитент:

       - решение социальных вопросов области;

       - получение источников финансирования на строительство жилья;

       - повышение имиджа области как заемщика;

       - получение дохода от продажи облигаций;

       - выпуск    облигаций    производится    (как    правило)   в  бездокументарной форме,  что ведет к снижению  их  стоимости  (нет  затрат на выпуск и защиту сертификатов ценных бумаг).

                                   Инвестор:

       - покупка  облигаций  является  выгодным  способом размещения  денежных средств,  так как владелец облигации,  купив облигацию по  одной  цене,  имеет возможность продать ее по более высокой цене,  учитывая растущие цены на жилье;

       - физические  и  юридические  лица,  при  погашении облигаций  квартирой не уплачивают налоги;

       - выполнение     обязательств    по    займу    гарантируется  Правительством области, что повышает надежность облигаций;

       - приобретение   квартир   в   рассрочку,  что  делает  более  привлекательным участие в займе;

       - существует  возможность  обращения  облигаций  на вторичном  рынке,  что  увеличивает  их  привлекательность  как   финансового  инструмента  рынка  ценных бумаг.  Инвестор  в любой момент может  продать свои  долговые  обязательства,  получив  при  этом  доход,  являющийся разницей между ценой покупки и ценой продажи облигаций;

       - сумма средств,  израсходованных инвесторами на приобретение  жилищных  облигаций,  не облагается подоходным налогом.  Для этого  инвестор предоставляет справку  по  месту  основной   работы   о  количестве приобретенных облигаций;

       - при определении сумм,  подлежащих исключению из облагаемого  дохода  в  связи со строительством или покупкой квартиры,  следует  иметь в виду,  что к ним относятся только расходы, непосредственно  связанные  с  их  строительством,  либо  стоимость  приобретенного  объекта,  указанная в договоре купли-продажи. Эти суммы не  могут  превышать  размера  совокупного  дохода физических лиц за отчетный  календарный год.

                              Подрядчик:

       - строительство  ведется  за  счет  средств,  поступающих  от  инвесторов;

       - поступление  от  Эмитента  денег  за  выполненные   работы,  согласно графику финансирования.

                          Финансовый агент: