1. Развитие имущественных отношений
Текущая ситуация
В настоящее время в жилищно-коммунальном хозяйстве определяющую роль играют государственные и муниципальные унитарные предприятия. Доля частных предприятий и объем выполняемых ими работ (оказываемых услуг) в общем объеме жилищно-коммунальных услуг, потребляемых населением, невелики. Необходимость развития всех возможных форм частного бизнеса для создания конкуренции в отрасли и привлечения инвестиций является общепризнанной. Однако количество унитарных предприятий по-прежнему весьма значительно, их основная деятельность не всегда отвечает интересам собственника.
Административная зависимость муниципальных унитарных предприятий от органов местного самоуправления формирует у последних антирыночные мотивации. Это приводит к тому, что:
предприятия не заинтересованы в снижении издержек своей деятельности. Снижение издержек приводит к увеличению объемов работ при сохранении заработной платы, условий труда на прежнем уровне;
предприятия ориентированы на удовлетворение требований администраций муниципальных образований, а не населения, которое является основным потребителем услуг жилищных и коммунальных предприятий;
у муниципальных предприятий отсутствует мотивации привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса. Привлечение инвестиций требует от предприятия значительных усилий, проведения дополнительной работы, при этом экономической выгоды от привлеченных инвестиций предприятие иметь не будет;
предприятия не заинтересованы в проведении ресурсосбережения в отрасли, поскольку не могут распоряжаться частью прибыли, полученной в результате проведенных мероприятий.
В некоторых муниципальных образованиях в собственности органов местного самоуправления находятся такие социально значимые объекты, как бани, гостиницы, прачечные и иные объекты бытового обслуживания. 6 октября 2003 года принят Федеральный закон N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который вступает в силу с 1 января 2006 года. Закон устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяет государственные гарантии его осуществления. Статья 50 Федерального закона устанавливает перечень имущества коммунального комплекса, которое может находиться в собственности органов местного самоуправления.
Бани, прачечные, гостиницы не включены в данный перечень. В соответствии с законом они подлежат перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Для малых муниципальных образований объекты бытового назначения имеют большое социальное значение и достаточно часто являются монополистами по предоставлению соответствующих услуг на территории муниципального образования. По этой причине перепрофилирование этих объектов нецелесообразно, но и отчуждение с сохранением профиля данных объектов также не представляется возможным, поскольку, как правило, эти объекты убыточны. Тарифы на услуги таких объектов ниже себестоимости предоставляемых услуг. Приватизация указанных объектов приведет к изменению профиля или к резкому росту тарифов на предоставляемые услуги. Для сохранения профиля объектов бытового обслуживания после их приватизации необходимы меры по ликвидации убыточности предоставляемых услуг.
Направления деятельности
Основным направлением преобразований следует считать внедрение рыночных механизмов управления имуществом в жилищно-коммунальном секторе. При управлении имуществом в жилищно-коммунальном комплексе возможно использование двух основных вариантов:
формирование на базе объектов жилищно-коммунального хозяйства имущественных комплексов с последующей передачей их в управление на конкурсной основе соответствующим организациям;
приватизация предприятий ЖКХ посредством преобразования их в открытые акционерные общества с учетом ограничений на приватизацию инженерной инфраструктуры и муниципального жилищного фонда.
Учитывая социальную значимость системы ЖКХ для разрешения имущественных вопросов по системам газо-, тепло-, электро-, водоснабжения должна использоваться следующая практика:
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны в нескольких муниципальных образованиях, то при наличии в настоящее время предприятий областной собственности распределять имущество такого предприятия по "частям" для каждого поселения нецелесообразно;
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны в нескольких поселениях, то при наличии в настоящее время предприятий муниципальной собственности распределять их имущество по "частям" для каждого поселения нецелесообразно;
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны только в одном поселении, то необходима передача такого имущества в собственность поселений.
Главными направлениями модернизации жилищного фонда должны стать:
ремонт и утепление наружных ограждающих конструкций зданий;
установка домовых приборов учета потребления ресурсов: воды, газа, тепловой энергии, электричества;
ремонт и оптимизация внутренних систем отопления и горячего водоснабжения;
улучшение режимов вентиляции жилых помещений;
повышение эффективности работы лифтового оборудования;
использование энергоэффективных приборов освещения в местах общего пользования, а также энергоэффективного санитарно-технического оборудования.
(часть с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Саратовской области от 14.07.2005 N 236-П, см. предыдущую редакцию).
Внедрение рыночных механизмов управления имуществом в жилищно-коммунальном секторе требует проведения значительной подготовительной работы. Приватизация имущества или передача его в управление частной фирме требует наличия регистрации указанного имущества в государственных органах регистрации. До регистрации муниципального имущества органам местного самоуправления следует провести инвентаризацию всего жилищно-коммунального имущества. При проведении инвентаризации следует учитывать следующее:
инвентаризации подлежит все имущество жилищно-коммунального комплекса. Во время инвентаризации необходимо выявить бесхозяйное имущество;
наличие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости (акт приема-передачи, договор, иной документ, позволяющий определить право органа местного самоуправления, муниципального унитарного предприятия, или иной организации на объект);
наличие технической документации на объект.