4.1. Оценка состояния
На протяжении ряда лет наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности от сдачи в аренду объектов недвижимости.
Вместе с тем в существующей системе управления объектами нежилого фонда имеется ряд нерешенных проблем:
слабо реализуются многовариантный и индивидуальный подходы к использованию недвижимости;
распоряжение высвобождаемым военным имуществом является исключительной компетенцией федеральных органов, что не дает возможности на местах принимать оперативные решения и, как правило, приводит к невозможности его сохранности;
большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечены в хозяйственный оборот и утрачивают инвестиционную привлекательность;
не определены порядок использования и источники финансирования расходов по содержанию объектов недвижимости, не имеющих спроса, и объектов, которые не могут быть реализованы в силу их низкой ликвидности (например, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения);
содержание на балансе государственных организаций объектов жилищного фонда вызывает дополнительные расходы областного бюджета.
С начала 2002 года важным направлением деятельности Комитета стало управление земельными ресурсами.
В соответствии с действующим земельным законодательством управление и распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления. Появляется двойственность и неопределенность в управлении имущественными комплексами: зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в государственной собственности области, распоряжаются органы исполнительной власти области, тогда как земельными участками, предоставленными предприятиям, - органы местного самоуправления.
Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата. Ставки земельного налога определяются Законом Российской Федерации «О плате за землю». Ставки арендной платы определяются на территории каждого муниципального образования органами местного самоуправления в произвольном порядке. Таким образом, область не может влиять на установление платы за землю, предоставленную областным предприятиям.
Арендная плата за земли распределяется по бюджетам всех уровней в соответствии с действующим бюджетным законодательством. Процент отчислений в каждый из бюджетов устанавливается на каждый год федеральным законом о бюджете. Таким образом, невозможно предсказать сумму поступлений в областной бюджет от использования арендованных земель.
В связи с отсутствием координации различных ведомств в области использования земель невозможно реализовывать органам исполнительной власти области многие функции по управлению и распоряжению земельными участками, в чьем ведении они находятся. В частности, это приводит к образованию задолженности по арендной плате за землю и, соответственно, недополучению средств областным бюджетом.
4.2. Цели и задачи управления
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
максимально возможное повышение доходности объектов государственной недвижимости;
наиболее эффективное использование объектов недвижимости, содержание их в надлежащем техническом состоянии;
стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, упрощение доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;
установление принципа единого объекта недвижимости (земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения);
учет данных о земельном участке и объектах недвижимости, расположенных на этом земельном участке (кадастровые данные, данные технического учета, сведения о зарегистрированных правах, а также данные других государственных реестров и кадастров, например, градостроительного).
Для достижения указанных целей необходимо:
провести разграничение государственной собственности на землю;
создать единую информационную систему с налаженной инфра-структурой обмена информацией и единой спецификацией данных;
четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
систематически осуществлять проверку эффективности использования объектов недвижимости государственными предприятиями и учреждениями, изымать неэффективно используемое либо излишнее имущество;
осуществлять систематическую корректировку размера арендной платы за пользование объектами недвижимости с учетом инфляционных процессов и сложившегося рыночного уровня арендной платы;