ПОЛОЖЕНИЕ
О ФОРМИРОВАНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
1. Общие положения
1.1. В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должно быть положено рациональное разделение функций и организация договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.
Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда, юридические или физические лица) непосредственно или через уполномоченные ими органы - службы заказчика, управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление услуг потребителям.
Организации жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.
Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов жилищнокоммунального назначения являются ремонтно-строительные организации различных форм собственности, финансово-строительные или финансовостроительно-эксплуатационные компании.
1.2. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций - подрядчиков различных организационноправовых форм.
1.3. Система договорных отношений включает в себя следующие основные группы договоров:
- договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности;
- договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности;
- договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;
- договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями потребителями услуг;
- договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.
1.4. Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:
- гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ; - объем работ (услуг);
- обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
- экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
- порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
- порядок изменения условий договора;
- порядок прекращения действия договора.
Таким образом, договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства, выступающих в роли заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание, и организациями жилищно-коммунального хозяйства, выполняющими функции подрядчика, и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.
1.5. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:
- включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
- ответственностью исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг регламентируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации.
1.6. Договорные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве строились до последнего времени на основе "Положения о порядке формирования договорных взаимоотношений в муниципальном хозяйстве", разработанного Институтом экономики ЖКХ и утвержденного Комитетом Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 мая 1993 года № 1-1.
Однако за годы, прошедшие со времени введения в действие упомянутого положения, изменились условия функционирования жилищнокоммунального хозяйства, в частности, возросла доля негосударственного сектора как в самой отрасли, так и в других отраслях народного хозяйства, активно идет процесс передачи жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, существенно изменилась законодательная база, в частности, принят Гражданский кодекс Российской Федерации (1 и 2 части), Законы Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", "О защите прав потребителей", "О товариществах собственников жилья", Указы Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года № 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" и № 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" и соответствующие нормативные документы Правительства области.
По решению органов местного самоуправления создается контролирующая организация, одной из функций которой является осуществление контроля за наличием и правильностью заключения договоров на жилищно-коммунальное обслуживание, реализацией прав и обязанностей сторон, их направленности на защиту прав потребителей услуг, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по обеспечению качества обслуживания жилищного фонда и объектов коммунального назначения.
На уровне субъекта Российской Федерации органами государственной власти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов жилищно-коммунального хозяйства (минимальные требования качества), учитывающих состав, состояние и износ основных фондов, природно-климатические и другие региональные особенности и являющихся основой при заключении договоров.
1.7. Настоящая работа является рекомендательной для практического использования в различных вариантах реально складывающихся взаимоотношений собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства с организациями различных форм собственности, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание, потребителями услуг, а также между организациями жилищно-коммунального хозяйства.