Острота ситуации с обеспечением населения жильем в области не позволяют использовать выжидательные стратегии, а делает неотложным переход к активной стратегии, предусматривающей максимально быстрое развитие ипотечного кредитования. Такой вывод кажется парадоксальным в условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения. Но он является реалистичным, если формы и условия ипотечного кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования ипотечных кредитов будут использоваться относительно дешевые средства.
Таким образом, главным в областной стратегии является осуществление параллельных подходов для граждан с высокими доходами, для которых будут применяться стандартная (классическая) система кредитования, и для граждан с ограниченными доходами, для которых будут использоваться социально ориентированные формы, приспособленные к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения, а также приспособленные к ситуации дефицита финансовых ресурсов. Дефицит финансовых ресурсов при использовании социально ориентированной модели в областной стратегии преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в предпринимательской и бюджетной сферах, а также у населения. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного источника, позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.
В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов могут быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженность предприятий строительно-промышленного комплекса перед бюджетом, незавершенное строительство, эмиссия областных и муниципальных ценных бумаг, отчисления налоговых поступлений.
Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:
- Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых).
- Ипотечное кредитование в настоящее время должно быть ориентировано, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.
- Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Указанные условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (13-15%) становятся стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств населения. Для категорий населения, обладающих разной платежеспособностью, условия кредитования должны быть дифференцированы.
Практический опыт подтверждает, что даже при 13-15% доле ипотечного кредитования в покупке жилья это дает увеличение спроса на жилье на 20-30% против сложившегося уровня. При этом происходит вовлечение в оборот на каждый рубль кредита более 4 рублей средств населения. Таким образом, небольшой кредит вызывает 4-х кратное увеличение притока средств населения в жилищное строительство
Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.
Далее система становится самофинансирующейся и может расшириться за счет рефинансирования государственных источников.
Основные принципы разрабатываемой системы:
1. Система ориентирована на население, имеющего средний уровень дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и органов самоуправления, а именно:
а) людей, доходы которых не позволяют получать кредиты, предлагаемые ипотечными банками, но позволяют пользоваться кредитами с льготными условиями, предоставляемыми областным Фондом развития жилищного строительства;
б) людей с ограниченным достатком, но получающим жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);
в) людей, имеющих жилье и нуждающихся в дальнейшем улучшении жилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье.
2. Система создается снизу в рамках единых правил и норм на основе реализации областной программы с учетом местных особенностей городов, финансируемых на основе областного фонда развития жилищного строительства (на следующем этапе с участием ипотечных банков, выполняющих функции комиссионера).
Областная Программа разворачивается как совокупность региональной и местных программ развития жилищного строительства при непосредственном участии органов местного самоуправления - участников программы.
Для отработки эталонов и единых правил ипотечного кредитования в Псковской области будут осуществлены местные муниципальные программы ипотечного кредитования в городах области. Одновременно будет создаваться единая информационная сеть и другая инфраструктура первичного областного ипотечного рынка.
3. На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечения финансовыми ресурсами, являются областной Фонд развития жилищного строительства, его муниципальные филиалы, предоставляющие кредиты населению непосредственно.
Источником финансовых ресурсов областного и муниципальных филиалов Фонда развития жилищного строительства должны стать в основном бюджетные средства и дополнительные доходы областного и муниципальных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, просроченные задолженности бюджету, целевые сборы и поступления.
4. Организационная схема предусматривает взаимодействие создаваемого областного Фонда развития жилищного строительства с ипотечными банками. Имеется в виду, что по мере создания условий для кредитования населения, все больший объем кредитования будет идти через банки, а областной Фонд будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции, а именно:
- предоставления гарантий ипотечного кредитования;
- субсидирования ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан;
- финансирования строительства жилья и развития стройиндустрии в области;
- финансирования расходов на развитие территории застройки (строительных участков) и ее инфраструктуры;
- аккумулирования денежных средств из местных источников.
5. Ипотечное кредитование увязывается с мероприятиями федеральных и региональных программ по обеспечению жильем военнослужащих, переселению северян.