Указанная организационно-технологическая схема ипотечного кредитования является базовой. Однако, до момента решения вопроса об исключении из налогообложения заемщиков ипотечных кредитов материальной выгоды, возникающей при ставке кредитования, меньшей учетной ставки Центрального банка, будет использована модификация базовой схемы, использующая вариант продажи жилья Фондом гражданам в рассрочку. При этом согласно Закону об ипотеке жилье до момента расчетов с Фондом будет находиться в залоге у Фонда с оформлением закладной.
Базовыми условиями финансовой схемы являются следующие положения.
1. Финансирование строительства жилья осуществляется через Фонд развития жилищного строительства Псковской области за счет целевых бюджетных средств, кредита, предоставленного кредитными организациями, средств инвесторов, а также за счет средств населения.
2. Фонд привлекает краткосрочные кредиты коммерческих банков для оплаты приобретаемого жилья, как у застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда. Источником гарантий служат денежные средства населения и бюджетные инвестиции, имеющиеся в наличие у Фонда. Погашение краткосрочного кредита производится за счет продажи сдаваемого жилья.
3. Бюджетные инвестиции направляются на финансирование строительства жилья. Затем это жилье покупается гражданином по договору, в соответствии с действующим законодательством РФ, с рассрочкой платежа до 10 лет. На основании указанного договора составляется и регистрируется закладная, владельцем которой является Фонд. Фонд может использовать закладные в качестве залога для обеспечения гарантий краткосрочных кредитов.
Данная финансовая схема позволяет использовать инструмент краткосрочного кредитования, при котором на начальном этапе источником финансирования являются средства населения и бюджетные инвестиции, а на последующих - закладные. Затем вступает в силу механизм вторичного использования закладных в качестве обеспечения краткосрочных кредитов и финансирования развития ипотеки. В дальнейшем по мере расширения источников финансирования и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в РФ возможно использование других схем финансирования строительства и приобретения жилья.
Условия кредитования граждан:
- первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья;
- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30 % совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья;
- выплата суммы кредита в срок до 10 лет;
- выдача и погашение кредита производится в рублях.
Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется гражданам, проживающим в РФ, удовлетворяющим условиям продажи жилья в рассрочку.
Отбор участников осуществляется на конкурсной основе в соответствии с установленными критериями (экономическими, жилищными, социальными и др.).
До начала работы с гражданами Фонд должен подготовить перечень объектов жилья для участников программы. Для этого производится опрос субъектов рынка жилья в городе. Запрашиваются строительные компании и организации на предмет предоставления данных по их желанию продажи жилья, характеристикам квартир, ценовым параметрам, срокам ввода в эксплуатацию и желаемым графикам оплаты за новое жилье.
Одновременно Фонд заключает договора с риэлтерскими компаниями по предоставлению текущей информации об имеющемся предложении на рынке вторичного жилья, как на покупку, так и на продажу квартир.
Сдаваемые участниками квартиры поступают в общую базу предлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так и для остальных субъектов рынка жилья в городе.