В условиях переходной экономики трансформация областной модели ипотечного кредитования может происходить в три этапа.
1-й этап - это этап, в пределах которого будет организована подготовительная работа, разработаны областная и муниципальные программы ипотечного кредитования, определены муниципальные образования для проведения пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования.
На этом этапе источником финансирования являются бюджетные ресурсы, средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданный областной Фонд развития жилищного строительства Псковской области.
Использованные бюджетные деньги компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса области, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями. Для управления муниципальными программами ипотечного кредитования создаются филиалы Фонда, работу которых координирует созданный областной Фонд развития жилищного строительства.
На этом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса области, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование нормативной базы, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.
На 2-м этапе будут созданы системы ипотечного кредитования в ряде основных регионов, где будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму.
Финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме (по стандарту). У этой модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет областной и региональные фонды ипотечного кредитования. Они выкупают стандартные закладные у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонды, делают эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам.
Стандарты ипотечных кредитов обеспечивают их надежность, однако, условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами.
На этом этапе происходит окончательная интеграция региональных систем в национальную. На федеральном уровне появляется структура, которая выпускает ипотечные облигации, гарантированные государством.
На 2-ом этапе происходит развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывается основа вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Основной задачей второго этапа является полный перевод системы в классическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапа происходит процесс стабилизации кредитно-финансовой системы, системы страхования, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития существенно активизирует реальный сектор экономики, что является главным базисом всей экономической системы. Эти процессы приведут к спаду инфляции и появлению инвесторов на финансовом рынке.
3-й этап развития предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с Продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Государственной регистрации также подлежит переход права собственности на квартиру, ипотека (залог) квартиры (абзац в редакции постановления Администрации области от 29.12.04 N 533).
В случае если кредит был выдан Кредитором, квалифицированным областным Фондом развития жилищного строительства с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с Фондом, продает (или уступает права) ему этот кредит, обеспеченный залогом жилого помещения. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму. Кредитор может не продавать ипотечный кредит Фонду и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика. Фонд занимает место Кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.
Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду жилищного ипотечного кредитования кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему.
Фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных Заемщиков, выданных различными кредиторами. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства направляются на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
Кредитор, не относящийся к категории субъектов, квалифицированных Фондом, может продать ипотечный кредит иному, чем Фонд оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования или оставаться Кредитором Заемщика на весь дальнейший срок действия кредитного договора.
На 3-м этапе система ипотечное кредитования должно занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно примет классические формы, достигнет совершенного уровня вторичный рынок ипотечных облигаций с применением современных финансовых инструментов. Областная система ипотечного кредитования интегрируется в национальную сеть.
Таким образом, областная стратегия развития системы ипотечного кредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики России.