II. ОСНОВНЫЕ ПУТИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО -
КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
Совершенствование системы управления
жилищно - коммунальным хозяйством
Ключевой проблемой реформы экономического механизма остается изменение отношений собственности, обусловленное появлением финансово - строительных и эксплуатационных компаний, акционерных обществ, частных фирм, выступающих в качестве застройщиков или собственников жилья.
Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в новых формах и методах организации инвестиций в развитие объектов жилищно - коммунального хозяйства в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - предприятие жилищно - коммунального хозяйства (подрядчик) " формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:
инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, управление и содержание объектов жилищно - коммунального хозяйства;
собственники жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, представляющие их органы и управляющие компании;
потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников, другие организации.
Реформа жилищно - коммунального хозяйства направлена на повышение роли местной администрации, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно - коммунального хозяйства.
Решение указанной проблемы требует:
изменения структуры управления; порядка финансирования, компетенции и функций органов управления в обеспечении государственного регулирования развития и текущей деятельности жилищно - коммунального хозяйства;
формирование структур (служб "Заказчика", управляющих компаний), представляющих интересы всех собственников (а не только органов местного самоуправления) и защищающих права потребителей услуг;
совершенствование организационно - правовых форм предприятий жилищно - коммунального хозяйства;
завершения процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных, объектов жилищно - коммунального хозяйства.
В основу системы управления жилищно - коммунальным хозяйством положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственниками, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и Государственной жилищной инспекцией, уполномоченной осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищных и коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при выборе конкретного варианта из возможного разнообразия структур управления, является предоставление собственнику права принятия решения о том, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.
Основной функцией собственника является осуществление на территории муниципального образования единой технической политики в сфере развития жилищно - коммунального хозяйства, соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального хозяйства, обеспечение их финансирования достаточного для качественного и надежного обслуживания потребителей, сохранение и улучшение своего жилищного фонда и объектов инженерных инфраструктур.
Должен быть осуществлен процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно - коммунального хозяйства. Право дальнейшего управления коммунальным жилищным фондом передается службам "Заказчика" (управляющим компаниям).
Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства подразделяются на две основные группы. Одна из них (так называемые технологические фонды) определяет инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т. п. Вторая группа (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные базы и т. п.
Собственник может передавать технологические фонды в оперативное управление, а производственные в полном хозяйственное ведение коммунальными организациям - подрядчикам.
Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами со смешанной формой собственности при сохранении за органом местного управления контрольного пакета акций. При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической части основных фондов. Фонды, определяющие инженерную инфраструктуру, приватизации не подлежат.
Основной задачей организации, специализирующейся в сфере управления, является рациональное распределение ограниченных финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных работ (услуг). Собственник вправе выполнять эти функции сам либо нанять управляющую организацию, в том числе, частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их выполнением, а также заключение договоров найма (при управлении жилищным фондом).
Функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, предусмотренных в договоре подряда.
Организации по обслуживанию жилья, как самостоятельные хозяйствующие субъекты, не должны быть жестко закреплены за какой-либо определенной территориальной единицей. Это позволит при организации конкурса на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между муниципальными организациями и частными компаниями, но и между самими муниципальными организациями. При этом необходимо создать равные условия работы как для частных, так и для муниципальных организаций (предоставление нежилых помещений для осуществления своих функций без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади т. п.).
Основным принципом преобразования существующих организационных структур в новые должна быть не надстройка прежней структуры, а обдуманная трансформация структурных подразделений, при этом наиболее квалифицированный персонал должен перейти в структуру управления. Это может позволить осуществить структурную перестройку без какой-либо революционной ломки и, что не менее важно, без увеличения управленческих штатов и дополнительных бюджетных расходов, увеличивающих в конечном итоге затраты потребителей.
Службы "Заказчика" выполняют роль управляющих организаций для муниципальных объектов. Для управления жилищным фондом других форм собственности (товарищество собственников жилья) может быть нанята специализированная управляющая организация, привлекающая на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные и коммунальные организации.
Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно - учетных функции, паспортно - учетной работы, сбора платы с населения, оформления льгот и субсидий и других форм социального обслуживания населения.
Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.