КАБИНЕТ МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2010 года N 1091
"Об утверждении Концепции развития жилищного строительства
в Республике Татарстан на период 2011-2015 годов"
____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
постановления Кабинета Министров Республики Татарстан
от 28 июня 2023 года N 759
____________________________________________________________________
В целях развития жилищного строительства в Республике Татарстан Кабинет Министров Республики Татарстан постановляет:
1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011-2015 годов (далее - Концепция).
2. Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами до 25 декабря 2010 года на основе Концепции и с учетом пороговых значений показателей жилищного строительства, определенных Министерством регионального развития Российской Федерации, разработать и внести в Кабинет Министров Республики Татарстан согласованный проект долгосрочной целевой программы "Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах".
3. Предложить муниципальным образованиям Республики Татарстан учитывать положения Концепции при планировании и выполнении мероприятий по вопросам развития территорий и жилищного строительства, обеспечить разработку соответствующих муниципальных программ.
4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.
Премьер-министр | И.Ш. Халиков |
Концепция
развития жилищного строительства в Республике Татарстан
на период 2011-2015 годов
(утв. постановлением КМ РТ от 22 декабря 2010 г. N 1091)
1. Основные положения настоящей Концепции
Настоящая Концепция определяет основные направления развития жилищного строительства в Республике Татарстан, а также цели, задачи и методы государственного регулирования в этой сфере на период 2011-2015 годов.
Комплексное планирование территориального развития Республики Татарстан, основанное на приоритетах роста, на взвешенном, экономически целесообразном размещении производительных сил и жилищном строительстве, обеспечивающем существующие и планируемые потребности населения, является одним из главнейших векторов развития республики. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающих здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Это - источник уверенности людей в завтрашнем дне и опора стабильности в обществе. Кроме того, жилье, помимо выполнения базовых функций, является, как объект недвижимости, средством накопления капитала и в то же время инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе.
Вместе с тем решение задачи наращивания объемов жилищного строительства и повышения его доступности для населения, определенной Правительством Российской Федерации, невозможно без развития самого строительного комплекса и без мер, стимулирующих застройщиков к активизации их деятельности. Необходимо учитывать, что инвестиционно-строительный комплекс является одной из ведущих отраслей народного хозяйства, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. Так, по данным Национального агентства финансовых исследований, одно рабочее место в сфере строительства обеспечивает занятость до 6 человек в смежных отраслях. Строительство обладает синергетическим эффектом привлечения инвестиций в ряд других отраслей - банковский сектор, легкую промышленность, торговлю, которые своими услугами закрывают возникающие потребности новых собственников (арендаторов) построенной недвижимости. Жилищное строительство является и генератором налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, величина которых в полной мере способна покрыть необходимые затраты отрасли на подготовку территорий для комплексной жилой застройки.
Развитие жилищного строительства в республике должно быть основано на реализации комплексной программы действий, включающей в себя все важнейшие аспекты влияния государства на процессы стимулирования предложения и экономически обоснованного спроса на рынке жилья.
Актуальность решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн.кв.метров, и для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд почти в полтора раза к существующему. В Республике Татарстан потенциальная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье по существующим ипотечным программам (по социальной ипотеке и по классической ипотеке, в рамках механизма, реализуемого ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК)), ориентировочно составляет 33 процента. Таким образом, более 2/3 населения республики улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах. Кроме низкой покупательской способности населения, существует целый комплекс проблем, сдерживающих инвестиционную активность в самом процессе строительства в том числе:
общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008-2009 гг., связанное с последствиями мирового финансового кризиса;
наличие мощных административных барьеров, прежде всего в системе согласования и предоставления исходно-разрешительной документации на строительство;
отсутствие реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;
высокая изношенность производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов;
низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшая на волне кризиса и продолжающая оставаться как фактор негативного влияния на развитие отрасли в целом.
Настоящая Концепция предусматривает следующие основные направления развития жилищного строительства и повышения его доступности для граждан в Республике Татарстан:
развитие городских агломераций;
строительство жилья эконом-класса, в том числе жилья по программе социальной ипотеки;
поддержка реализации проектов комплексного освоения и развития территорий;
развитие малоэтажного и индивидуального жилищного строительства;
модернизация производств предприятий промышленности строительных материалов;
формирование фонда жилья социального найма, маневренного фонда и сегмента рынка доходного жилья;
дальнейшее развитие механизмов классической ипотеки;
адресная поддержка граждан, отнесенных к отдельным категориям (молодые семьи, специалисты агропромышленного комплекса, военнослужащие, уволенные в запас, вынужденные переселенцы, участники ликвидации последствий аварий и катастроф, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, дети-сироты).
Настоящая Концепция ориентирована на интеграцию предлагаемых механизмов и мер в действующие и разрабатываемые федеральные и республиканские целевые программы, предполагающие реализацию механизмов поддержки развития строительного комплекса и жилищного строительства.
Положения настоящей Концепции будут использоваться при разработке долгосрочной целевой программы "Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах".
2. Современное состояние и проблемы развития жилищного
строительства в Республике Татарстан
2.1. Состояние жилищного строительства в Республике Татарстан.
Республика Татарстан является одним из лидеров в Приволжском федеральном округе и в Российской Федерации в целом по объему строительных работ и строительству жилья. Среди регионов Поволжья наибольший объем подрядных работ за период с 2007 по 2009 год приходился на Республику Татарстан, по итогам 2009 г. составив 29,5 процента от общего объема работ по округу. В 2009 году по оценке показателей эффективности деятельности в отрасли "строительство" Татарстан занял второе место в Российской Федерации, в целом по общему рейтингу эффективности (по всем отраслям) - восьмое место.
Сальдированный результат по крупным и средним организациям строительного комплекса Республики Татарстан по итогам деятельности за 2009 год сформировался положительным в сумме 2,28 млрд.рублей.
В последние годы в республике ежегодно вводится жилье в объеме более 2 млн.кв.метров, что превышает пиковый показатель жилищного строительства в регионе в период существования Советского Союза. По итогам 2009 года ввод жилья в республике составил 2010 тыс.кв.метров, обеспеченность жильем на одного человека - 22,2 кв.метра (в среднем по Российской Федерации - 22,4 кв.метра), ввод жилья в год на душу населения - 0,533 кв.метра (в среднем по Российской Федерации - 0,42 кв.метра). Плановый показатель 2010 года - ввод 2020 тыс.кв.метров жилья.
2.2. Предпосылки и основные характеристики развития жилищного строительства в Республике Татарстан.
Предпосылками сохранения и развития строительного комплекса Республики Татарстан и наращивания темпов жилищного строительства стали:
реализация программы газификации населенных пунктов (сейчас в городах республики обеспеченность сетевым газом составляет более 99 процентов, на селе свыше 95 процентов);
значительные темпы строительства в 90-х годах прошлого века межселенческих дорог;
реализация республиканской программы "Свой дом", которая в целях ускорения ввода жилья в новых индивидуальных жилых поселках предусматривала обеспечение строящихся жилых поселков индивидуальной застройки необходимой инженерной инфраструктурой - дорогами, газопроводом, водопроводом, электросетями, в некоторых поселках - и сетями канализации;
реализация программы ликвидации ветхого жилья, за период действия которой благоустроенное жилье было безвозмездно предоставлено 49125 семьям, а доля ветхого жилого фонда сократилась до 1,5 процента;
реализация программы социальной ипотеки, в которую интегрированы механизмы обеспечения жильем молодых семей, молодых специалистов в сельской местности, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленного за ними жилого помещения, граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, и приравненных к ним лиц, граждан, выехавших из районов Крайнего Севера, и приравненных к ним территорий, вынужденных переселенцев, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг., военнослужащих, уволенных в запас.
За пять лет реализации программы социальной ипотеки смогли улучшить свои жилищные условия 44360 семей, в том числе свыше 4 тысяч молодых семей, более 2 тысяч семей ветеранов и инвалидов, 357 семей граждан, отнесенных к отдельным категориям. Это непосредственно влияет на рынок жилья республики в целом и на его доступность для населения - по итогам 2009 года коэффициент доступности жилья для граждан республики стал на уровне 3,11 года;
реализация градостроительной деятельности, благодаря которой завершена разработка и полностью проведены процедуры согласования проекта Схемы территориального планирования Республики Татарстан, утверждены схемы территориального планирования двух муниципальных районов, в стадии согласования находятся проекты схем территориального планирования 7 муниципальных районов, завершается разработка схем территориального планирования 4 муниципальных районов, утверждены 2 генеральных плана городских округов и 20 генеральных планов поселений, проекты 10 генеральных планов разработаны и находятся в стадии согласования, разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки 16 поселений республики. Схемы территориального планирования остальных 37 районов республики и 71 проект генеральных планов городских и сельских поселений находятся в разработке;
развитая промышленность строительных материалов, насчитывающая более 300 предприятий и практически полностью обеспечивающая внутренний строительный рынок республики;
в последние годы, наряду с традиционной поддержкой социальной ипотеки, значительное внимание уделяется в республике поддержке реализации проектов комплексного освоения и развития территорий (далее - проекты КОРТ) в рамках федеральной целевой программы "Жилище" (далее - ФЦП "Жилище"). В течение 2007-2009 гг. указанная поддержка по инфраструктурному развитию оказана более чем 20 площадкам комплексной жилой застройки с общей территорией более 3,5 тыс.гектаров и потенциальным вводом жилья свыше 12 млн.кв.метров. Ввод жилья по площадкам за 2007-2009 гг. составил более 700 тыс.кв.метров, при этом в 2008 году его доля в общем объеме ввода жилья по республике достигла 18 процентов;
активное развитие в республике системы классической ипотеки по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК). Региональным оператором АИЖК в Республике Татарстан является ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан".
Создана инфраструктура участников рынка ипотеки. Организована совместная работа всех организаций, задействованных в процессе: кредитных организаций (на рынке 25 банков активно выдают ипотечные кредиты), страховых и оценочных компаний, риэлтерских агентств, строительных организаций. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выдаваемым физическим лицам, составляет 12,47 процентов, средневзвешенный срок кредитования - 9,21 года.
Создана система рефинансирования ипотечных кредитов на республиканском уровне, что позволяет стабильно привлекать федеральные средства для выкупа кредитов с балансов первичных кредиторов. В течение 2004-2010 гг. в республику привлечено 3,7 млрд.рублей из АИЖК.
Повышена доступность ипотечных кредитов путем расширения спектра ипотечных программ. С 2009 г. реализуются программы с использованием средств материнского капитала, программы оказания поддержки заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении. Внедрена процедура обращения взыскания на заложенное имущество физических лиц, нарушающих платежную дисциплину, разработанная АИЖК;
масштабное промышленное строительство (реализация проектов создания комплекса нефтеперерабатывающих заводов в г. Нижнекамске, заводов "Татсталь" и "Аммоний", строительство особой экономической зоны "Алабуга") и связанное с этими процессами размещение производительных сил, формирующее спрос на жилье.
2.3. Проблемы развития жилищного строительства
Анализ существующих проблем в жилищном строительстве позволяет говорить об условном распределении их на две условные группы: проблемы активизации предложения жилья на рынке и проблемы активизации спроса на него.
К проблемам, сдерживающим строительство жилья, следует отнести:
1) Наличие административных барьеров при получении исходно-разрешительной документации на строительство, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, а также технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.
Проблемными вопросами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из земель сельхозназначения в земли под строительство после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования, существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями, есть вопросы у строителей и к службе Ростехнадзора при оформлении документов по подъемно-транспортному оборудованию, электроустановкам, лифтовому хозяйству, подсоединению к газовым сетям.
Кроме сокращения сроков согласовательных процедур, необходимо законодательно урегулировать и сроки строительства самих объектов. С учетом новых технологий, применяемых в строительстве, их дальнейшего совершенствования необходимо пересмотреть существующие нормативные сроки и учитывать их при проведении конкурсных процедур на предоставление заказа на строительство объектов в рамках программ, имеющих бюджетное финансирование;
2) Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой.
Практически все крупные города и районные центры в Республике Татарстан, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, из пригородной зоны - как правило, земель сельскохозяйственного назначения, масса которых в свое время скупалась с целью спекулятивной перепродажи. Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает прежде всего инфраструктурные проблемы - необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения, и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации;
3) Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. С приходом мирового экономического кризиса кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2008-2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28-34 процентов годовых, и по настоящее время ставки остаются реально высокими. В этих условиях дополнительным негативным фактором, влияющим на ситуацию, является отсутствие каких-либо программ долгосрочного финансирования строительства жилья в рамках комплексного освоения территорий (как государственных, так и кредитного сектора), которые бы учитывали именно эту специфику - масштабность и длительность реализации таких проектов;
4) Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60-70 процентов и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации. Общий размер инвестиций, необходимых для модернизации предприятий отрасли, составляет, по экспертным оценкам, порядка 23,8 млрд.рублей.
К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относятся:
низкий уровень доходов населения. Согласно данным Татарстанстата, по итогам 2009 года 42,44 процента населения республики имеют среднедушевой ежемесячный доход до 10000 рублей. По сравнению с 2007 годом, когда этот показатель был выше уровня 50 процентов, наблюдается определенная положительная динамика, однако необходимо констатировать, что все же только 33,6 процентов семей в республике имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы социальной и классической ипотеки (значение показателя в среднем по Российской Федерации по итогам 2009 года составляет 20,5 процентов семей);
отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие жилищного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья на условиях социального найма. Доходы почти 70 процентов населения республики не позволяют им приобрести жилье даже в перспективе. Опыт западноевропейских стран, общемировая практика показывают, что наем жилья - это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Именно поэтому на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, становится формирование муниципального жилищного фонда для сдачи на условиях социального найма для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и вряд ли сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а, соответственно, и размера доходов приобрести его в будущем. Второй аспект - это наличие той категории граждан, которые в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами (в зависимости от востребованности специальности - деятельность, связанная с информационным обеспечением и программированием, с реализацией временных проектов, строительством различных объектов и т.д.) не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей (в республике это направление становится актуальным применительно к проектам строительства комплекса нефтеперерабатывающих заводов в г. Нижнекамске, строительства и размещения производств на территории ОЭЗ "Алабуга", заводов "Аммоний" и "Татсталь", другим крупным инфраструктурным проектам) целесообразно и необходимо развивать сегмент доходного жилья, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов;
отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, а также системы стройсберкасс. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации может базироваться на определенных преференциях, оказываемых федеральным, региональным и местным законодательствами для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов.
3. Основные приоритеты развития жилищного строительства
в Республике Татарстан в 2011-2015 годах
Жилищное строительство в республике в среднесрочной перспективе должно быть ориентировано на:
освоение имеющегося резерва территорий, имеющих потенциальную возможность жилой застройки, обеспечение которых инженерной инфраструктурой возможно с учетом минимального вложения бюджетных средств (т.е. уже подготовленных либо имеющих оптимальные технические условия на подключение):
освоение территорий комплексной жилой застройки в рамках проектов КОРТ, которым оказывается поддержка по ФЦП "Жилище",
