Письмо Министерства образования и науки Республики Татарстан
от 26 марта 2005 г. N 763/5

Министерство образования и науки Республики Татарстан направляет Вам для использования в работе специалистов по охране прав ребенка инструктивное письмо "О защите жилищных прав несовершеннолетних".

В соответствии с требованиями п.4 ст.28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" просим Вас представить в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан сведения о несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (попечительством), по следующей форме:

Приложение: инструктивное письмо на 10 страницах.

Инструктивное письмо
"О защите жилищных прав несовершеннолетних"
(утв. письмом МОиН РТ от 26 марта 2005 г. N 763/5)

В целях наиболее эффективной всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних, предупреждения противоправных посягательств на их имущество министерство образования и науки Республики Татарстан рекомендует при совершении сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) имущества, жилой площади руководствоваться Семейным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации (N 188-ФЗ от 29.12.2004 года), Гражданским кодексом Российской Федерации (N 51-ФЗ от 30.11.1994 года), законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" и законом Республики Татарстан от 8 декабря 2004 года N 63-ЗРТ "Об адресной социальной поддержке населения в Республике Татарстан".

В соответствии с п.4 ст.28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня, когда им стало известно об отсутствии у несовершеннолетних родительского попечения, направляет в орган по государственной регистрации сведения о месте проживания несовершеннолетнего.

Орган опеки и попечительства дает согласие (разрешение) на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) имущества, жилой площади в следующих случаях:

- сделки по отчуждению, в том числе обмену, дарению имущества несовершеннолетних, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих указанным лицам прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, затрагивающих права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних;

- сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего;

- обмена жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений.

Данное разрешение выдается по месту жительства несовершеннолетних и оформляется только в форме постановления (распоряжения) Главы администрации города и района (органа местного самоуправления) и подписывается руководителем данного органа.

Решение наиболее сложных и спорных случаев, связанных с совершением сделок по отчуждению имущества, жилой площади несовершеннолетних, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье, либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует принимать коллегиально с учетом мнения законных представителей и самих несовершеннолетних. Для этих целей министерство рекомендует создавать при Главе администрации города и района (органе местного самоуправления) комиссии (советы) по охране прав несовершеннолетних.

В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних, их интересов при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, документы должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.

В соответствии со ст.2 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и для более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от форм их устройства, их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка (детей) оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (детей), а в случае длительного отсутствия там несовершеннолетних принять меры для его использования в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего).

Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей) проводить в исключительных случаях.

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мены) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуем запрашивать следующие документы:

- заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

- заявление о согласии несовершеннолетнего (старше 14-летнего возраста) проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

- копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

- копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

- выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;

- копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость;

- справка БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения с указанием процента износа жилого помещения и пригодности его к проживанию.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 6), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Для совершения сделок с жилыми помещениями в гг.Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии всех необходимых документов. Разрешение оформляется в месячный срок со дня подачи всех документов.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), где проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, при даче согласия (разрешения) органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного их включения в число собственников (сособственников) данной жилой площади. Однако за детьми, оставшимися без попечения родителей, в обязательном порядке должно быть закреплено право на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади.

При рассмотрении вопросов о разрешении снятия с регистрационного учета несовершеннолетних, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать с родителей (законных представителей) следующие документы:

- заявление родителей (законных представителей) несовершеннолетнего;

- выписки из домовых книг и финансово-лицевых счетов с места фактической и последующей регистрации;

- копию свидетельства о праве собственности (в случае его наличия);

- разрешение отдела паспортно-визовой службы (форма 6) на регистрацию по месту будущего проживания несовершеннолетнего;

- копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;

- согласие несовершеннолетнего (старше 14 лет) на изменение места регистрации.

Разрешение органа опеки и попечительства оформляется в форме справки органа управления образованием и подписывается руководителем данного органа.

В случае произвольного изменения (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) родителями несовершеннолетнего договора социального найма жилого помещения (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего.

В случае временного отсутствия воспитанников и выпускников интернатных учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа, в предоставленных им жилых помещениях, органы опеки и попечительства обязаны принять меры по сохранности данных жилых помещений до момента окончательного их заселения.

Руководителю Главного управления Федеральной
регистрационной службы по Республике Татарстан

(Наименования органа местного самоуправления) сообщает, что в

квартире N _______ дома N _____ по ул.________________ г.Казани проживает

несовершеннолетний (Фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты

документа, удостоверяющего личность несовершеннолетнего (до 14 лет -

свидетельства о рождении, старше 14 лет - паспорта), оставшийся без

попечения родителей, являющийся членом семьи собственника данной квартиры

(фамилия, имя, отчество собственника квартиры).

В настоящее время решается вопрос о назначении ребенку опекуна

(попечителя), о чем в ГУ ФРС по РТ в течение трех дней будет сообщено

дополнительно.

Руководитель органа

управления образованием                                                (подпись)

Дата сообщения ______________.

Ф.И.О. исполнителя,

контактный телефон

 Руководителю Главного управления Федеральной
                           регистрационной службы по Республике Татарстан

(Наименования органа местного самоуправления) сообщает, что в

квартире N _______ дома N _____ по ул.________________ г.Казани проживает

несовершеннолетний (Фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты

документа, удостоверяющего личность несовершеннолетнего (до 14 лет -

свидетельства о рождении, старше 14 лет - паспорта), оставшийся без

попечения родителей, являющийся членом семьи собственника данной квартиры

(фамилия, имя, отчество собственника квартиры), в отношении которого

постановлением (реквизиты документа) установлена опека (попечительство).

Заверенная копия постановления прилагается.

Руководитель органа
управления образованием                            (подпись)

Дата сообщения ________________.

Ф.И.О. исполнителя,
контактный телефон

    Главе администрации (района, города)
                                     ____________________________________
                                     от гр.______________________________
                                     проживающей (его) __________________
                                     ____________________________________
                                     паспорт ____________________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли-продажи (обмена)

____________-комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью -

__________ кв.м., жилой площадью - __________ кв.м., принадлежащей мне и

моему(им) несовершеннолетнему(ним) ребенку(детям) _______________________

_______________________________ года рождения, прописанному(ым) там же на

праве собственности (свидетельство о собственности на жилище N __________

от ________________), с одновременной покупкой _______-комнатной квартиры

по адресу: ______________________________________________________________

_____________, общей площадью - _______ кв.м., жилой площадью - _________

кв.м., принадлежащей на праве собственности гр.__________________________

Согласие всех заинтересованных сторон имеется, имущественные и

жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь

в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации