Повышение эффективности управления земельными ресурсами неразрывно связано с активизацией рынка земли и разнообразием форм регулирования земельных отношений. Одним из механизмов, традиционно применяемых в мировой практике управления земельными ресурсами, является ипотека (залог недвижимости).
Проблема залога земли имеет самое непосредственное отношение к вопросу привлечения долгосрочных инвестиций в отрасли экономики Республики Татарстан (прежде всего агропромышленного комплекса), дополнительного финансирования на возвратной основе программ по охране природных ресурсов и повышению плодородия продуктивных земель, а также созданию благоприятных условий для развертывания индивидуального жилищного строительства.
Необходимым условием привлечения инвестиций через механизм коммерческого кредитования является обеспечение предоставленных кредитов залогом недвижимости, в том числе земли. Для целого ряда предприятий, прежде всего агропромышленного комплекса, фермерских хозяйств, граждан - собственников земельных участков, залог земли мог бы явиться основной формой обеспечения возврата полученных через коммерческие банки денежных средств.
Одним из важнейших условий для успешного функционирования земельного рынка является создание Земельного банка, деятельность которого должна быть направлена, в первую очередь, на инвестирование товаропроизводителей, обеспечивающих наиболее эффективное использование земель. Однако развитие системы ипотечного кредитования затруднено тем, что Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятым в 1998 году, ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается. Этим значительно ограничивается круг земельных участков, участвующих в обороте. В связи с этим необходимо принятие закона Республики Татарстан о залоге земель сельскохозяйственного назначения.
Для развития ипотечных отношений и вовлечения земель в хозяйственный оборот целесообразно использовать возможности фондового рынка, в частности закладных ценных бумаг, земельных облигаций. Это позволит увеличить ликвидность этого рынка и создать нормальную систему ценообразования, то есть обеспечить открытость, публичность и прозрачность рынка - все те условия, которые определяют его объем.
Обеспечением выпуска земельных облигаций должны быть инвестиционно привлекательные земельные участки, оцененные по их рыночной стоимости. На период обращения земельных облигаций землеобеспечение переходит в доверительное управление государству, которое соотносит землеобеспечение с проспектом эмиссии, а при необходимости осуществляет погашение части земельных облигаций конкретными земельными участками.
Особенностью облигационного земельного займа является инвестиционный характер использования вырученных от размещения средств. Реализуемость займа должна обеспечиваться, во-первых, хорошо просчитанной окупаемостью проектов, а во-вторых, четкими и строгими правилами реализации инвестиционного процесса.