Ключевой проблемой реформы экономического механизма остается изменение отношений собственности, обусловленное появлением финансово-строительных и эксплуатационных компаний, акционерных обществ, частных фирм, выступающих в качестве застройщиков или собственников жилья.
Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в новых формах и методах организации инвестиций в развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - предприятие жилищно-коммунального хозяйства (подрядчик)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:
различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, управление и содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства;
собственники жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, предоставляющие их органы и управляющие компании;
потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников, другие организации.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства требует повышения роли местной администрации, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Решение указанной проблемы требует:
изменения структуры управления; порядка финансирования, компетенции и функций органов управления в обеспечении государственного регулирования развития и текущей деятельности жилищно-коммунального хозяйства;
формирования структур (Служб "Заказчика", управляющих компаний), представляющих интересы всех собственников (а не только органов местного самоуправления) и защищающих права потребителей услуг;
совершенствования организационно-правовых форм предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
завершения процесса передачи в коммунальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан, уполномоченной осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищных и коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. При этом Государственная жилищная инспекция должна стать независимым органом.
Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при выборе конкретного варианта из возможного разнообразия структур управления, является предоставление собственнику права принятия решения о том, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.
Основной функцией собственника является осуществление на территории муниципального образования единой технической политики в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства, соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального хозяйства, обеспечение их финансирования достаточного для качественного и надежного обслуживания потребителей, сохранение и улучшение своего жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.
Должен быть осуществлен процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно-коммунального хозяйства. Право дальнейшего управления коммунальным жилищным фондом передается Службам "Заказчика" (управляющим компаниям).
Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства подразделяются на две основные группы. Одна из них (так называемые технологические фонды) определяет инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т.п. Вторая группа (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда Собственник может передавать технологические фонды в оперативное управление, а производственные в полное хозяйственное ведение коммунальным организациям-подрядчикам.
Объекты коммунального назначения обслуживаются государственными предприятиями или акционерными обществами со смешанной формой собственности при сохранении за органом местного управления контрольного пакета акций. При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов. Фонды, определяющие инженерную инфраструктуру, приватизации не подлежат.
Основной задачей организации, специализирующейся в сфере управления, является рациональное распределение ограниченных финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных работ (услуг). Собственник вправе выполнять эти функции сам либо нанять управляющую организацию, в том числе, частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их выполнением, а также заключение договоров найма (при управлении жилищным фондом).
Функцией обсаживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, предусмотренных в договоре подряда.
Организации по обслуживанию жилья, как самостоятельные хозяйствующие субъекты, не должны быть жестко закреплены за какой-либо определенной территориальной единицей. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между государственными организациями и частными компаниями, но и между самими государственными организациями. При этом необходимо создать равные условия работы как для частных, так и для государственных организаций (предоставление нежилых помещений для осуществления своих функций без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и т.п.).
Службы "Заказчика" выполняют роль управляющих организаций для коммунальных объектов. Для управления жилищным фондом других форм собственности (товарищество собственников жилья, дом финансово-строительной компании) может быть нанята специализированная управляющая организация, нанимающая на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные и коммунальные организации.
Для малых городов (менее 50 тысяч человек) и сельских населенных пунктов республики функции заказчика по содержанию и развитию коммунальных объектов и инженерной инфраструктуры возлагаются на подразделение при органе местного самоуправления, которое берет на свой баланс объекты коммунального назначения и заключает договоры с подрядными организациями на содержание, техническую эксплуатацию и развитие указанных объектов. При этом преимущественное право на обслуживание этих объектов предоставляется на конкурсно-договорной основе предприятиям, имеющим у себя необходимую материально-техническую базу и соответствующих специалистов, сельским специализированным строительным, монтажным, мелиоративным и другим организациям, имеющим лицензию на право осуществления деятельности по эксплуатации инженерных систем. В случае отсутствия таковых для коммунального обслуживания могут привлекаться другие организации в соответствии с изложенным выше принципом.
Система договорных отношений должна включать в себя:
договор между собственником и хозяйствующим субъектом, заключаемый как правило на конкурсной основе;
договор между собственником жилищного фонда и нанимателем
договор между субъектами хозяйствования (например, организациями водо- и теплоснабжения);
договор между организациями предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и потребителями.