1.1 Ипотечное кредитование и рынок долгосрочных финансовых обязательств Мурманской области
В настоящее время в Мурманской области строительство нового жилья может производиться в основном за счет привлеченных средств, среди которых первое место занимают средства граждан и кредиты банков. Однако лишь достаточно обеспеченные граждане имеют возможность вкладывать средства в строительство нового жилья или покупать квартиры, построенные с привлечением кредитов банков строительными организациями. Похожая проблема существует и на вторичном рынке жилья, поскольку цены на квартиры превышают покупательную способность большинства жителей области. Это происходит вследствие роста рыночных цен в условиях недостаточного предложения нового жилья и перевода части жилого фонда в нежилой.
Для решения указанных проблем необходимо разрабатывать и использовать современные финансовые инструменты, позволяющие консолидировать средства различных инвесторов, а также развивать ипотечное жилищное кредитование с использованием в качестве залога приобретаемое или уже имеющееся в собственности жильё.
Для развития и последующего широкого внедрения ипотечного жилищного кредитования Правительством Российской Федерации в 1997 году было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в основную задачу которого входит рефинансирование (выкуп) выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Главной задачей Агентства в период становления рынка долгосрочных финансовых инструментов и развитого рынка ипотечных ценных бумаг является формирование в регионах нашей страны предложения ипотечных кредитов на доступных условиях, наиболее полно отвечающих возможностям и потребностям потенциального заемщика.
Вместе с тем, чтобы привлечь в Мурманскую область средства Агентства, необходимо создать условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования, которые включают:
а) участие Правительства Мурманской области в программе ипотечного
жилищного кредитования;
б) разработку областной законодательной и нормативной правовой базы с
учетом требований стандартов Агентства;
в) создание механизма ипотечного жилищного кредитования путем
гарантирования банкам рефинансирования выданных ипотечных жилищных кредитов;
г) консолидация финансовых средств бюджетов всех уровней с финансовыми
средствами кредитных организаций и других инвесторов.
Средства областного и муниципальных бюджетов, направляемые в виде прямого финансирования на ипотечное кредитование, рекомендуется использовать в первую очередь на субсидирование первоначальных взносов и снижение кредитной ставки по кредитам работников бюджетной сферы, что сделает ипотечные кредиты более доступными для этой категории граждан.
Первоначальный взнос на приобретение жилья должен составлять 30% его стоимости, и должен вноситься либо покупателем, либо предприятием для своих работников.
На сегодняшний день число нуждающихся в жилье, по данным администраций муниципальных образований, составляет 15089 семей. Время ожидания в очереди у значительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий превышает пятнадцать лет. При этом, примерно 10000 семей могли бы стать потенциальными участниками ипотеки при условии государственной поддержки.
1.2. Анализ жилищного строительства в Мурманской области
Переход плановой экономики страны в рыночную, уход государства из сферы жилищного строительства и как следствие резкое сокращение инвестиций в строительную отрасль в целом и в строительство жилья в первую очередь привели к обострению проблемы с жильем, в том числе и в Мурманской области. Объемы строительства жилья за прошедшие десять лет сократились в десятки раз. Осуществлять жилищное строительство исключительно за счет средств областного бюджета возможности нет.
Как видно из нижеследующей таблицы, строительство жилья в регионе находится в кризисном состоянии и требует принятия нестандартных решений.
Показатели по вводу в действие жилья в Мурманской области
| |||||||
Показатели
| Ед. изм.
| отчет | |||||
2000
| 2001
| 2002
| 2003
| 2004
| 2005 | ||
Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования | кв. м общей пл. | 27947 | 7784 | 4465 | 13263 | 6474 | 5271 |
Помимо этого приближается ситуация, связанная с необходимостью реконструкции жилых домов первых массовых серий, построенных в период 1945 - 1960 годов.
Поэтому, во избежание критического состояния в жилищной сфере, необходимо уже сегодня начинать поэтапно решать обозначенные проблемы посредством нового строительства, реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда за счет консолидации различных источников финансовых средств.
Программой социально-экономического развития Мурманской области до 2008 года предусмотрено:
- построить, реконструировать и модернизировать 322.5 тыс. кв. метров жилья; - снести около 350 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья;
- улучшить жилищные условия 3.8 тыс. семьям;
Однако без реализации настоящей Программы указанные задачи будут невыполнимы.