Управление объектами недвижимости, относящейся к собственности Мурманской области, предполагает их использование на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, передачу в аренду, приватизацию объектов недвижимого имущества. Основная задача при этом - формирование единого объекта управления, состоящего из земельного участка и расположенной на нем объекта недвижимого имущества, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества. Такой комплекс представляет собой самостоятельный объект учета, причем его составные части могут принадлежать разным владельцам и использоваться различными пользователями. При введении отдельных частей объекта государственной недвижимости и прав на него в хозяйственный оборот необходим учет соответствующей государственной доли в праве на земельный участок и общее (долевое) имущество данного объекта недвижимости.
Для обеспечения эффективного управления объектами недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Мурманской области, необходимо предусмотреть:
- формирование полного реестра объектов недвижимости, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости (включая нежилые объекты в составе предприятий и объекты жилья в жилых домах, находящихся в собственности области, коммуникации и объекты незавершенного строительства);
- возможность завершения объектов незавершенного строительства и их вовлечения в хозяйственный оборот;
- применение механизма рыночной оценки при сделках с объектами государственной недвижимости в случаях, предусмотренных действующим законодательством;
- приведение в соответствие с рыночными ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости с применением коэффициентов, отражающих вид, рентабельность и социальную значимость результатов деятельности арендатора;
- условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики посредством максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;
- вопросы приобретения областью объектов недвижимости, в том числе определить цели приобретения указанных объектов;
- выявление и изъятие излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества государственных областных учреждений и обеспечить его максимально эффективное использование, для чего предусмотреть необходимое нормативно-правовое, организационное и ресурсное обеспечение;
Для создания такой системы управления целесообразно классифицировать наиболее значимые объекты государственной недвижимости Мурманской области, а также принципиально существенные объекты для повышения социально-экономической эффективностью управления:
- административные (офисные) здания;
- объекты системы здравоохранения;
- объекты системы образования и науки;
- жилые здания и комплексы;
- имущественные комплексы унитарных предприятий.
Областные и федеральные органы государственной власти должны обеспечить взаимодействие при осуществлении функций, связанных с учетом имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями, а также иных функций, предусмотренных законодательством Российской Федерации, договорами и соглашениями между федеральными и областными органами государственной власти.
К управлению объектами недвижимости на территории области следует шире привлекать негосударственные организации, победившие в открытом конкурсе.
Необходимо ввести в практику обязательную оценку объектов государственной недвижимости Мурманской области, а также обязательные страхование и контроль качества управления такими объектами.
При решении задач в сфере арендных отношений необходимо:
- принять исчерпывающие меры по вовлечению в хозяйственный оборот всех видов объектов областной собственности, в том числе объекты сложной структуры (имущественные комплексы, объекты нежилого фонда), которые могут быть сданы в аренду с целью увеличения поступлений в областной бюджет;
- сделать "прозрачным" процесс сдачи в аренду объектов государственной собственности Мурманской области;
- практиковать включение в договоры аренды государственного имущества Мурманской области позиций, учитывающих специфику объекта аренды;
- определить принципы установления арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Мурманской области, на основе рыночной арендной платы, учитывая при этом вид, рентабельность и социальную значимость деятельности арендатора;
- утвердить примерный договор аренды находящегося в государственной собственности Мурманской области нежилого помещения, предусмотрев при этом заключение договора на оплату коммунальных услуг одновременно с договором аренды, гарантии для арендаторов, инвестирующих с согласия собственника средства в ремонт, реставрацию, реконструкцию, завершение строительства арендованных объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности Мурманской области;
- задействовать неиспользуемые ранее виды аренды и виды имущества, находящегося в государственной собственности Мурманской области, аренда которого ранее не практиковалась, такие как объекты для размещения рекламы, почасовую сдачу помещений в аренду (на определенные часы и дни недели, например, для чтения лекций), недвижимость в жилищной сфере, временные автомобильные стоянки, объекты, расположенные на воде с прилегающими участками земли.
С целью повышения эффективности использования объектов недвижимого имущества государственной собственности Мурманской области целесообразно:
1) планировать арендные процессы на период до года (краткосрочное) и на два-три года (среднесрочное);
2) стимулировать увеличение поступлений в консолидированный бюджет Мурманской области от аренды имущества, находящегося в государственной собственности Мурманской области. С этой целью должна быть разработана необходимая нормативная и методическая база, а также приняты меры по выявлению неиспользуемых или недостаточно эффективно эксплуатируемых объектов, пригодных для сдачи в аренду;