3. Возможные варианты решения задачи, оценка преимуществ и рисков, возникающих при различных вариантах решения
На рынке жилья, как и на рынке любого другого товара, имеется два направления: предложение и спрос. Представителями предложения в сфере жилищного строительства являются строительные организации. На стороне спроса выступают покупатели, в том числе государство.
Формирование рынка доступного жилья станет возможным, когда будут созданы условия для развития одновременно двух процессов: для ускорения темпов жилищного строительства (то есть для увеличения объема предложения) и для повышения платежеспособного спроса населения (то есть для увеличения платежеспособного спроса).
Стимулирование развития только одного из данных направлений неизбежно влечет «перекос» рынка.
На данный момент на строительном рынке Пермского края действует ограниченное количество застройщиков. Возводимый объем жилья реализуется ими по рыночным ценам, которые вновь начали расти в посткризисный период, с 2010 года. Косвенно это говорит о том, что объем предложения нового жилья на рынке региона недостаточен, и под него имеется сформированный спрос.
С экономической точки зрения - в такой ситуации стимулирование предложения позволит увеличить объемы строительства. Среди застройщиков появится конкуренция за покупателя. Для последнего этот факт имеет положительные последствия: стоимость жилья в такой ситуации снижается или хотя бы не растет, улучшаются условия приобретения и качество жилья - становится возможным купить либо дешевле, либо за прежние средства, но большей площади. Границы спроса расширяются, рыночная стоимость жилья стремится к себестоимости строительства. Возможности государственного стимулирования ограничены объемами бюджетных средств и не могут продолжаться длительное время. Через какой-то период финансовой поддержки государства становится недостаточно, после этого включаются негативные факторы: прибыль застройщиков падает. В условиях ограниченности заемных ресурсов это оборачивается обратным падением объемов строительства.
При стимулировании только спроса явно и остро начинает формироваться дефицит жилья. При этом действия государства (как покупателя жилья для выполнения своих обязательств по улучшению жилищных условий перед отдельными категориями граждан) только усугубляют это положение. Резко растет стоимость 1 кв.м, цена квартир на вторичном рынке сравнивается или даже превосходит цену квартир на рынке первичном.
Две эти модели схожи тем, что в итоге объемы строительства жилья сокращаются. Рассмотренные примеры доказывают, что развитие жилищного строительства возможно только при сбалансированной поддержке обоих направлений: и спроса, и предложения. Важно не опустить уровень рентабельности деятельности застройщиков ниже предельного уровня, но при этом для недопущения сокращения спроса необходима поддержка предложения.
По этой причине среди запланированных к реализации Правительством Пермского края в Программе задач имеются мероприятия, стимулирующие как спрос, так и предложение.
Необходимо отметить, что при реализации Программы на достижение ее целей и задач могут повлиять риски, обусловленные:
изменением законодательства в области жилищного строительства;
снижением темпов роста экономики;
снижением уровня инвестиционной активности;
ростом уровня инфляции;
ростом стоимости сырья и строительных материалов;
невыполнением или неполным выполнением застройщиками обязательств по договорам в части срыва сроков реализации инвестиционных проектов.