4.3.1. Создание механизма финансирования приобретения и строительства жилья
Реформирование системы финансирования строительства и приобретения жилья является в настоящее время одной из самых актуальных и приоритетных задач жилищной политики органов государственной власти.
За период, прошедший с начала реформирования жилищной сферы, произошли кардинальные изменения в источниках финансирования строительства и приобретения жилья. Бюджетные источники перестали играть основополагающую роль, значительное место в системе финансирования теперь отводится внебюджетным источникам, прежде всего средствам частных инвесторов (в том числе населения), привлекаемым к строительству жилья. При этом система жилищного строительства, в первую очередь, опирается на прямые частные инвестиции, а не на кредитные ресурсы, такая же ситуация характерна и для вторичного рынка жилья.
Основными проблемами в сфере финансирования жилищного строительства являются:
невысокий уровень доходов населения, сопровождающийся недостаточной степенью доверия граждан к участникам жилищного рынка;
ограниченный объем бюджетных ресурсов;
неразвитость системы кредитования приобретения жилья.
При выработке приоритетных направлений государственной политики Пермской области в сфере финансирования строительства и приобретения жилья на предстоящий период органам государственной власти необходимо учитывать все многообразие и возможности существующих моделей (схем) финансирования жилищного строительства, получивших распространение в России за последние десять лет.
Банковское кредитование
На начальном этапе развития данной модели банками предоставлялись льготные кредиты сотрудникам или наиболее перспективным клиентам. Затем практиковалось краткосрочное (не более 3 лет) кредитование под высокий процент.
Впоследствии получила распространение схема "аренды с правом выкупа", суть которой состоит в кредитовании дочерней риэлтерской фирмы, приобретающей жилье для конкретного клиента. Клиент заключает договор на право аренды жилья с последующим выкупом и оплачивает первичный взнос в размере 30-40% его стоимости. На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности риэлтерской фирмы, то есть проблемы с наложением взыскания при нарушении клиентом своих обязательств у банка отсутствуют.
Одновременно с вышеуказанной схемой ряд коммерческих банков начал реализацию проектов по "классическому" ипотечному кредитованию, заключая с клиентами кредитный договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. По сравнению со схемой "аренды с правом выкупа" ипотечное кредитование представляет собой огромный шаг вперед по направлению к цивилизованным нормам ведения банковского бизнеса.
Процентные ставки по банковским ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, что объясняется рядом обстоятельств:
непроработанностью правового аспекта процедуры взыскания заложенного имущества, обеспечивающего возвратность выданных населению кредитов. Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит весьма ограниченный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья и судебного исполнения принятых решений, что повышает кредитные риски для банков;
отсутствием у банков долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, а также источников их получения. Предоставление долгосрочных кредитов нарушает ликвидный баланс банка;
невысоким среднедушевым уровнем доходов населения, не позволяющим ни создавать значительные накопления, ни рассчитываться по кредиту из текущих доходов;
нестабильностью социально-экономического положения заемщика (непостоянство места работы и нестабильность заработка) и кредитно-денежной системы, порождающей недоверие населения к банкам.
В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков, заемщиками этой системы кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высокими уровнями декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, пока незначителен.
Ссудосберегательная схема
В 1990-х годах в практике финансирования жилищного строительства в ряде городов России появились примеры кредитных потребительских кооперативов. Кроме того, с учетом имеющегося зарубежного опыта, рядом банков (Сбербанком, банком "СБС-АГРО" и др.) предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем. Практика показала, что в России данная модель финансирования жилищного строительства оказалась жизнеспособней банковского кредитования, так как в ней кредитные условия могут быть не связаны с существующим рыночным процентом и сроком кредитования.
Механизм ссудосберегательной схемы выглядит следующим образом: потенциальный покупатель в течение определенного срока (1-5 лет) накапливает на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Затем он приобретает готовое жилье, а оставшуюся часть оплачивает в рассрочку в течение последующих 5-10 лет. Квартира переходит в собственность заемщика только после полной оплаты стоимости жилья.
Другим видом ссудосберегательной модели стали ссудосберегательные кооперативы. Схема работает по следующему принципу: кооператив накапливает средства пайщиков на счетах в банке. Затем за счет этих средств строится новое или приобретается вторичное жилье, которое получают пайщики, вложившие больший объем средств. Остальные получают жилье по мере увеличения объема накоплений и взноса процентов пайщиками, уже получившими жилье.
Потребительские кооперативы
Данная модель успешно реализуется, в частности, в республике Башкортостан, где в процессе разработки концепции долгосрочного жилищного кредитования был тщательно изучен отечественный и мировой опыт в организации поэтапной оплаты строительства жилья. За основу был принят опыт строительных сберегательных касс Германии и строительных обществ Великобритании, успешно функционирующих с 1875 года, при этом при построении башкирской модели обеспечения населения жильем более чем вековой английский и немецкий опыт был взят на вооружение с учетом российских экономико-правовых реалий.