4.3.3. Создание и развитие инфраструктуры рынка жилья
Важным элементом жилищной реформы является создание инфраструктуры рынка жилья - формирование государственных систем регистрации прав на жилье и сделок с ним и кадастрового учета объектов недвижимости (включая земельные участки), формирование рыночных институтов оценки и страхования недвижимости, развитие риэлторских, нотариальных и других услуг.
В настоящее время основные институты инфраструктуры рынка жилья созданы и функционируют. Основными направлениями их развития в предстоящий период являются следующие.
1. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проведение государственной регистрации прав имеет несколько целей:
ведение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и тем самым максимальная защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц и публичных образований;
создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости и эффективного налогообложения;
придание предельной открытости информации о правах на недвижимое имущество;
единообразие проведения процедуры регистрации на недвижимость на всей территории Российской Федерации.
Несмотря на определенные успехи в сфере регистрации прав на недвижимость, остаются серьезные проблемы:
недостаток квалифицированных кадров. Подготовка и переподготовка кадров осуществляется в единственной организации - Российском институте государственных регистраторов, на платной основе. В связи с этим возникает необходимость увеличения расходов на эти цели;
высокие издержки на подготовку необходимых для регистрации документов в органах кадастрового и технического учета, проведение землеустроительных и измерительных работ. Ситуация в сфере технического учета и землеустройства законодательно не урегулирована, отсутствуют единые требования к документам кадастрового и технического учета, сохраняются неэффективные процедуры, требующие от заявителя больших затрат времени и средств;
не решена проблема архивов БТИ и земельных комитетов, в которых хранятся документы о ранее зарегистрированных правах на недвижимость. Закон не предусматривает передачу архивов в учреждение юстиции. Получение документов из архивов БТИ и земельных комитетов требует от граждан и организаций больших затрат времени и средств;
отсутствуют единые требования к построению автоматизированных систем учреждений юстиции в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, а также совместимость баз данных учреждений юстиции и органов технической инвентаризации и земельного кадастра (в пределах субъекта Федерации и по России);
существует необходимость создания защищенной виртуальной частной сети для обеспечения информационной базы учреждения юстиции по государственной регистрации и возможностей обмена информацией между подразделениями на территории Пермского регистрационного округа, что потребует значительных капиталовложений.
Для решения этих проблем необходимо принятие следующих мер:
внесение изменений в федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном земельном кадастре";
изменение законодательства и практики регистрации в части защиты имущественных прав добросовестного приобретателя (что потребует изменения определения этого понятия в Гражданском кодексе Российской Федерации), включая создание титульно-страховой компании с государственным контрольным пакетом акций;
выделение служебных помещений для размещения офисов регистрационной палаты;
постоянное повышение квалификации и, при наличии необходимости, направление на переподготовку специалистов регистрационной палаты;
объединение в единый орган кадастрового учета ныне раздельно существующих организаций БТИ и учреждений земельного кадастра, или, как минимум, объединения их информационных баз данных;
выделение финансирования на создание виртуальной частной сети для обеспечения информационной базы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость;
переход к налогу на недвижимость, который постепенно заменит налог на землю и налоги на имущество физических и юридических лиц;
принятие правовых актов, необходимых для введения системы правового зонирования в муниципальных образованиях с целью установления прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению. На уровне муниципальных образований будет осуществляться переход к заявительному процессу утверждения проектов строительства, соответствующих разрешенному использованию.
2. Формирование рыночных институтов оценки и страхования недвижимости, развитие риэлтерских услуг.
Важнейшим элементами цивилизованного рынка жилья являются формирование рыночных институтов оценки, страхования недвижимости и развитие риэлторских услуг.
Основными проблемами развития инфраструктуры рынка жилья в условиях переходной экономики являются:
низкая покупательская способность населения и неудовлетворительные объемы жилищного строительства сдерживают развитие рынка жилья;