3.2.15. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
- методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
- методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
3.2.16. Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения: --
C1 C2 \ Ct
PV = ----------- + ------------- + ... = / -------------
1+i1 (1+i2)_2 --- (1+it)_t
t
где Ct - денежный поток периода t,
i -норма дисконтирования периода t.
3.2.17. Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
- метод кумулятивного построения;
- метод сравнения альтернативных инвестиций;
- метод сравнения продаж;
- метод мониторинга рыночных данных.
3.2.17.1. Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск
Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:
- риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;
- риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;
- риск, связанный с уровнем управления недвижимостью;
- риск неожиданного изменения уровня инфляции.
Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении.
3.2.17.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала.
3.2.17.3. Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные методы прогнозирования.
3.2.17.4. Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.
3.2.18. В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется:
- применением прямых формул для расчета настоящей стоимости;