2.5. Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.
2.6. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
2.7. К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:
- набор прав на недвижимость;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия сделки купли-продажи;
- время совершения сделки купли-продажи;
- месторасположение объекта недвижимости;
- физические характеристики объекта недвижимости;
- экономические характеристики объекта недвижимости;
- характер использования объекта недвижимости;
- компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.
2.8. Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.
2.8.1. Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
- прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);
- дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды.
Пример.
Объект сравнения обременен существующим договором аренды сроком на 5 лет. Контрактная арендная плата составляет 50000 в год, а рыночное значение арендной платы за подобный объект составляет 60000 в год. Риск инвестиций в данный объект составляет 12%.
Величина корректировки на набор прав определяется дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течение 5 лет при 12%:
(60000 - 50000) * 3.60478 = 36047.8,
где 3.60478 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
2.9. Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
2.9.1. Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.
Пример.
Для покупки объекта сравнения использован кредит на сумму 200000, выданный на 20 лет под 10% при ежегодных платежах. Рыночная норма процента составляет 14%.
Стоимость заемного капитала при рыночной норме процента определяется дисконтированием фактических платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования: