3.2.1. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
V = I/R
3.2.2. Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.
3.2.3. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний.
3.2.4. Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:
NOI
V = ---,
Ro
где NOI - чистый операционный доход.
3.2.5. Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики:
- анализ сравнительных продаж;
- анализ коэффициентов расходов и доходов;
- техника инвестиционной группы;
- анализ коэффициента покрытия долга.
3.2.6. Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
- доход и затраты должны определяться на одном базисе;
- прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
- должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
- должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Пример.
Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж:
объекты сравнения
1 | 2 | 3 | 4 | ||||
цена продажи | 222200 | 305900 | 252980 | 290700 | |||
чистый операционный доход | 30000 | 42000 | 34000 | 40000 | |||
общий коэффициент капитализации | 0.1350 | 0.1373 | 0.1344 | 0.1376 | |||
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
3.2.7. Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER - отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
1 - OER
Ro = ------------
EGIM