1.1. Определение стоимости земли
1.1.1. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.
1.1.2. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод распределения;
- метод выделения;
- метод разбивки на участки;
- техника остатка для земли;
- капитализация земельной ренты.
1.1.3. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
- права собственности;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка (время продажи);
- месторасположение;
- физические характеристики;
- доступные коммунальные услуги;
- условия зонирования;
- наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
1.1.4. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример.
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем, недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200000 до 300000.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80000. Итого, общая стоимость составит 270000, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100000 (1/3 от стоимости недвижимости).
1.1.5. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
1.1.6. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.