5.4.1. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:
- прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
- конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.
5.4.2. Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации по норме отдачи.
5.4.3. Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах.
5.4.4. Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.
5.4.5. Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта (V) по формуле:
I
V = ---,
R
где I - годовой доход; R - общий коэффициент капитализации.
5.4.6. Определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от наличия исходной информации, можно применять следующие методы:
- анализ сравнительных продаж;
- анализ коэффициента покрытия долга;
- технику инвестиционной группы.
5.4.7. При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка.
5.4.8. Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации.
5.4.9. Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется соответствующей рыночной нормой дисконтирования. Метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным.
5.4.10. Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков дохода. При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта.
5.4.11. Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.
5.5. Согласование результатов оценки
Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которой анализ характеристик объекта и текущей рыночной ситуации должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.