5.2.1. Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа.
Областью наиболее целесообразного или исключительного применения затратного метода является:
- оценка новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости;
- оценка объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения.
5.2.2. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:
- определяется рыночная стоимость участка земли;
- определяется восстановительная или замещающая стоимость нового строительства;
- определяется величина накопленного износа.
Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружений (Снс) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:
Сзатр = Сзу + Снс - Инакопл
5.2.3. Для целей определения рыночной стоимости затратным методом участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.
5.2.4. Определение стоимости нового строительства производится:
- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;
- на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников;
- на основании расчетов стоимости нового строительства.
Расчет стоимости нового строительства производится на базе восстановительной или замещающей стоимости.
Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.
Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.
5.2.4.1.Стоимость нового строительства (Снс) вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек (Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле:
Снс = Спр + Скосв + П
5.2.4.2. К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством.
Практически прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ.
5.2.4.3. К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.