5.3.1. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:
- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;
- определение подходящих единиц сравнения;
- выделение необходимых элементов сравнения;
- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
5.3.2. В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
5.3.3. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.
К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
1) состав передаваемых прав;
2) условия финансирования сделки купли-продажи;
3) условия продажи;
4) время продажи;
5) месторасположение;
6) физические характеристики;
7) экономические характеристики;
8) характер использования;
9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
5.3.4. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.
К количественным методикам относят:
- анализ парного набора данных;
- статистический анализ;
- графический анализ;
- анализ тенденций;
- анализ издержек.
К качественным методикам относят:
- относительный сравнительный анализ;