1.1. Настоящее Временное положение (далее - Положение) определяет:
- порядок и условия проведения оценочной деятельности;
- требования к составу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку;
- методики, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусматривающих определение рыночной стоимости;
- порядок аттестации оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора.
1.2. Положение применяется для оценки:
- объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;
- принадлежащих Санкт-Петербургу прав на недвижимость;
- в иных случаях, затрагивающих интересы государства (в том числе, как приобретателя прав на недвижимость).
1.3. Рыночная стоимость может быть использована в соответствии с законами и иными правовыми актами РФ и Санкт-Петербурга в качестве исходной для определения других видов стоимости - страховой, залоговой, восстановительной, ликвидационной, налогооблагаемой и других.
1.4. Для целей настоящего Положения применяются следующие основные понятия:
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Объект недвижимости - недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект.
Объект оценки - объект недвижимости либо комплекс имущественных прав на него. Оцениваться может как полный комплекс имущественных прав далее - ("полное право собственности"), так и любой набор этих прав.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что означает:
- объект экспонируется на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа;
- покупатель и продавец действуют на основе типичных рыночных мотивировок;
- покупатель и продавец хорошо информированы о состоянии рынка и действуют с целью удовлетворения своих интересов;
- покупатель и продавец не связаны какими-либо отношениями, влияющими на свободу принятия решения о продаже и цене продажи, в том числе действуют без сговора, их решения не подвергаются незаконному давлению и стимулированию;
- платеж осуществляется деньгами.
Расчетное значение рыночной стоимости - экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки.
Восстановительная стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое сооружение.
Замещающая стоимость нового строительства (замещающая стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения,с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.
Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешней экономической ситуации (в том числе изменений на рынке недвижимости, изменения политических, финансовых, законодательных и иных условий).
Физический износ - потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства.
Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.
Оценка - деятельность профессионального оценщика, осуществляемая в соответствии с настоящим Положением и на основании заказа на оценку.
Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного объекта оценки, заключенный уполномоченным лицом (заказчиком) с профессиональным оценщиком.