Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
1) Заемщик обращается к аккредитованному представителю ПОИФ, где он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. На этом этапе происходит подбор варианта жилья для приобретения. Варианты зависят от состояния платежеспособности заемщика, кредитоспособности его работодателя, наличия или отсутствия у него достаточных для внесения авансового платежа средств, возможности и необходимости продажи имеющейся у него недвижимости, а также процесса, связанного с такой продажей.
Вышеперечисленное создает большое количество вариантов для заемщика. Настоящая концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.
2) Заемщик обращается к аккредитованному ПОИФ кредитору, который оценивает вероятность погашения ипотечного кредита и определяет максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3) Заемщик осуществляет подбор вариантов жилья, соответствующего своим финансовым возможностям и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе вариант жилья как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья (риэлторы и другие физические или юридические лица) и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор передачи прав собственности на жилое помещение или договор долевого участия, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить договор купли-продажи или договор долевого участия.
4) Производится оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется аккредитоваными ПОИФ специализированными оценочными компаниями.
Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
5) Заключается договор купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключается кредитный договор между заемщиком и кредитором на приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. После заключения кредитного договора заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства в размере не менее 30 % стоимости жилья, которые являются первоначальным взносом для оплаты жилья.
Годовая процентная ставка кредита определяется дифференцированно в зависимости от совокупного дохода семьи заемщика, при условии наличия официально подтвержденных сведений о нуждаемости его в получении жилья или в улучшении жилищных условий. Сбор и подготовка всех необходимых документов для заключения договора куплипродажи, договора долевого участия или договора об ипотеке осуществляются аккредитованными ПОИФ риэлторскими компаниями на договорной основе.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи или договором долевого участия и ипотеки жилого помещения, который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органах государственной регистрации перехода прав собственности от продавца жилого помещения к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения;
договором о приобретении жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона с момента регистрации такого договора.
6) Проводятся расчеты по договору о приобретении жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату по договору купли-продажи или долевого участия, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору.
7) Производится страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение в случае, если это требуется в соответствии со стандартами ПОИФ.
8) В случае если кредит был выдан аккредитованным ПОИФ кредитором с соблюдением всех необходимых стандартов, данный кредитор вправе продать фонду обеспеченный залогом кредит. В обмен на обязательство перечислять все предусмотренные соответствующим кредитным договором суммы на счет ПОИФ, кредитор получает назад выплаченную им заемщику сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться кредитору в виде ценных бумаг ПОИФ. ПОИФ занимает место кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.
9) Кредитор, продавший ПОИФ кредит, продолжает его обслуживание т.е. в установленные кредитным договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и перечисляет данные средства на счет ПОИФ.
10) В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке с отселением несостоятельного заемщика в резервный отселенческий фонд (специализированный фонд временного проживания граждан, образуемый и используемый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Пермской области).
Кредитор продолжает перечислять на счет ПОИФ все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи, заложенного в обеспечение кредита жилья заемщика. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Окончательные расчеты между кредитором и ПОИФ происходит после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту. Оставшиеся средства получает заемщик.
11) ПОИФ формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным заемщикам, выданных различными кредиторами.
12) ПОИФ выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
13) Администрация области предоставляет поручительства в обеспечение обязательств ПОИФ по ценным бумагам.
14) Вырученные от продажи ценных бумаг средства ПОИФ направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
15) Кредитор, не относящийся к категории аккредитованных ПОИФ, может продать кредит иному, чем ПОИФ оператору вторичного рынка ипотечного кредитования, или оставаться кредитором заемщика на весь дальнейший срок действия кредитного договора. Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.