ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2000 года N 951

О Концепции ипотечного жилищного кредитования в Пермской области

Законодательное Собрание Пермской области РЕШАЕТ:

Одобрить Концепцию ипотечного жилищного кредитования в Пермской области (прилагается).

Приложение
к решению Законодательного
Собрания Пермской области
от 25.05.2000 N 951

КОНЦЕПЦИЯ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

ВВЕДЕНИЕ

Приватизация и акционирование предприятий строительной отрасли, изменение инвестиционной политики администраций городов и районов области, инфляция и ряд других причин привели в 1990-х годах к резкому снижению объемов строительства жилья. На рубеже 1980-1990-х годов только в г.Перми ежегодно вводилось до 500 тыс.кв.м жилья, примерно столько же и на территории всей области. За 1999 год было введено в области 414,6 тыс.кв.м жилья.

В переходный период многие инвесторы и строительные организации переориентировались на строительство элитного жилья, поселков коттеджной (усадебной) застройки. Жилые дома массовых серий строились в местах, необеспеченных развитой инфраструктурой. Все это привело к росту объемов незавершенного строительства, замораживанию средств, уменьшению оборотных средств самих подрядных организаций, увеличению неплатежей в бюджет, потере квалифицированных кадров. Ухудшилось качество строительства, увеличился травматизм.

Попытки реанимации строительного комплекса в 1993-1996 годах ни к чему не привели. Основной задачей органов государственной власти области и строительной отрасли в этот период стало привлечение инвестиций.

Указ Президента Российской Федерации от 29.03.96 N 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище" давал широкие полномочия субъектам Российской Федерации в привлечении средств граждан к инвестированию в строительство, так в статье 44 (раздел IV) говорилось:

"..необходимо обеспечить дальнейшее внедрение в практику субъектов Российской Федерации следующих мер:

выплата гражданам субсидий на строительство и приобретение жилья;

предоставление жилищных кредитов, включая ипотечные кредиты;

выпуск жилищных ценных бумаг и т.д.", однако:

выплаты субсидий на строительство и приобретение жилья населению со средним и ниже среднего достатками были невозможны из-за отсутствия механизма выдачи субсидий и необеспеченности доходной части бюджета;

выплаты ссуд и кредитов предприятиями - работодателями были невозможны из-за отсутствия свободных средств и относительно низкой рентабельности этих предприятий; "жилищный сертификат", Положение о котором было утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10.07.94 N 1182, оказался непривлекателен для многих потенциальных эмитентов из-за жестких требований по погашению (7 банковских дней);

Указ Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" не сработал из-за высоких процентных ставок, при выдаче кредитов (120% годовых), крайне невыгодных заемщикам. Принятые в течение 1997-1999 годов нормативные правовые документы, снижение инфляции, некоторая стабилизация экономики создали благоприятные условия для развития ипотечного жилищного кредитования (в дальнейшем по тексту ипотечного кредитования).

Цель Концепции

Целью осуществления Концепции является создание условий для внедрения и развития ипотечного кредитования как механизма привлечения средств населения в сферу жилищного строительства и решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего в собственности жилье и другое недвижимое имущество.

Общие положения

Концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области:

учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в различных регионах России, наиболее близких к Пермской области по экономическим, финансовым и социально-психологическим параметрам, основывается на концепции "Развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28;

адаптирована к платежеспособному спросу жителей области, особенностям рынка жилья в Пермской области, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов;

через заложенные в ней инструменты вторичного ипотечного рынка способствует быстрой оборачиваемости средств кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования с выходом в дальнейшем на полное самофинансирование. Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на внешние инвестиции статичных схем, является единственным реальным инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования жилищного строительства в соответствии с областными программами "Свой дом" и "Жилище", а также снижение высоких процентных ставок по кредитам населению;

позволяет управлять спросом на жилье в выгодном для социально-экономического развития области направлении;

позволяет начать работу по внедрению и развитию программы ипотечного жилищного кредитования в Пермской области уже в настоящее время в существующем правовом поле;

основывается на рыночном подходе, который подразумевает создание самодостаточной и саморазвивающейся системы, которая может быть интегрирована в сегодняшнюю практику. Концепция рассчитана не на одномоментный результат, не ограничена во времени;

предполагает открытость для всех задействованных структур, подконтрольность, ясность для инвесторов и других участников ипотечного рынка;

обеспечивает стимулирование финансовых институтов, динамичное развитие первичного рынка, а также создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка;

ориентирована на работающее население, основным способом решения жилищной проблемы которого является долгосрочное ипотечное кредитование, при этом за органами государственной власти и местного самоуправления остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма отдельных категорий граждан.

Глава 1. Основные участники ипотечного рынка
(основные понятия)

Заемщики - квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные физические лица, граждане Российской Федерации, проживающие в Пермской области, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) и (или) иного недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности.

Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Пермской области - Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ).

Функции:

разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием выкупа кредитов у аккредитованных ПОИФ кредиторов и рекомендации всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса аккредитованных ПОИФ кредиторов в будущем;

выкуп у аккредитованных ПОИФ кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам ПОИФ (операции на вторичном ипотечном рынке);

привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе путем ипотечных кредитов), а также поручительствами администрации области и органов местного самоуправления. регулирование первичного и вторичного ипотечных рынков области.

Аккредитованные ПОИФ кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, избираемые на конкурсной основе, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты и имеющие договорные отношения с ПОИФ.

Основными функциями кредитора являются:

предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

обслуживание выданных ипотечных кредитов.

В соответствии с действующим гражданским законодательством по договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению.

Аккредитованные ПОИФ риэлторские организации - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья и имеющие договорные отношения с ПОИФ, избираемые на конкурсной основе.

К функциям риэлторов относятся:

подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья; помощь в заключении сделок по купле-продаже, долевому участию, организация

продажи по поручению других участников рынка жилья; продажа жилья по поручению других участников рынка, в том числе органов

государственной власти и органов местного самоуправления; участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пермской области.

Основными функциями этих органов являются:

регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление права собственности;

регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Аккредитованные ПОИФ страховые компании - лицензированные страховые компании, избираемые на конкурсной основе, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка отвечающие требованиям ПОИФ и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования.

Аккредитованные ПОИФ оценочные компании - лицензированные компании, избираемые на конкурсной основе, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.), отвечающие требованиям ПОИФ и на основании этого рекомендованные им для осуществления независимой профессиональной оценки жилых помещений на рынке ипотечного кредитования.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов специализированные организации, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги ПОИФ. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

Администрация Пермской области.

Функции:

учредитель ПОИФ;

предоставление поручительств инвесторам по ценным бумагам ПОИФ;

предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

Глава 2. Основные принципы концепции ипотечного
жилищного кредитования

1. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.

Выплата процентов и погашение кредита определяются договором.

2. В случае если заемщик не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный кредит.

3. Способ выполнения договорных обязательств указывается в договоре, заключаемом между заемщиком и кредитором.

4. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.

5. Пермский областной ипотечный фонд заключает с каждым из аккредитованных ПОИФ кредиторов договор, в котором гарантирует срочный выкуп любого выдаваемого данным кредитором ипотечного кредита с получением им заранее обусловленной маржи только в том случае, если данный кредит выдается по стандартам ПОИФ. В число стандартов ПОИФ на первом этапе становления рынка ипотечного кредитования в Пермской области могут входить требования участия только аккредитованных ПОИФ страховых и оценочных компаний во всех случаях деятельности, связанной с ипотечным кредитованием. Стандарты ПОИФ не могут изменяться чаще одного раза в три месяца, при этом кредиты, выданные до введения новых стандартов, считаются действительными.

6. Пермский областной ипотечный фонд не осуществляет выкуп кредитов, выданных не аккредитованными ПОИФ кредиторами.

7. Поручительства администрации области распространяются только на ценные бумаги ПОИФ.