Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками ипотечного рынка:
1. Стадия накопления средств населением.
Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Инструментами накопления могут быть:
банковские вклады;
схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;
ценные бумаги, в том числе ипотечные;
кооперация в рамках кредитных кооперативов.
После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы получить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.
2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов.
В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление ипотечных жилищных кредитов.
С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков Ипотечный оператор координирует деятельность участников областной системы ипотечного жилищного кредитования (первичных кредиторов, страховых и оценочных компаний, риелторов и т.д.) и посредством реализации принципа "единого окна" оказывает заемщикам необходимый комплекс услуг.
По мере выдачи ипотечных кредитов Ипотечный оператор выкупает у первичных кредиторов закладные и представляет их на рефинансирование операторам вторичного рынка (ипотечным агентствам).
Основными первичными кредиторами в региональной системе ипотечного жилищного кредитования будут являться банки при наличии гарантий рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов Ипотечным оператором. Кроме того, в роли альтернативного первичного кредитора могут выступать кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) или кредитные союзы. В основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи.
В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне на основе Стандартов АИЖК происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и так далее, что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.
3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и механизм рефинансирования.
На этой стадии происходит окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования и ее трансформация в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.
Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в региональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом вторичного рынка являются ипотечные ценные бумаги (закладные листы и сертификаты участия), обеспеченные залогом недвижимости и правом требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).
Каждому выпуску ипотечных ценных бумаг ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных ипотечных активов - прав требования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенных закладными.
Рефинансирование (выкуп закладных у Ипотечного оператора), накопление закладных, формирование стандартизированных пулов и эмиссия ипотечных ценных бумаг осуществляются операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов принадлежит учрежденному Правительством Российской Федерации ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями, и, благодаря федеральному статусу, государственному уставному капиталу и наличию государственных гарантий, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.