На определенном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования предприятие продает принадлежащие ему акции Ипотечного оператора.
Предприятие может продолжать осуществлять поддержку своих работников в улучшении жилищных условий через ипотечное кредитование в формах, указанных в пунктах 2 - 6.
Сравнительный анализ ипотечной корпоративной схемы
и традиционного способа решения жилищных проблем
работников предприятия
Рассмотрим два варианта поддержки работников предприятия при приобретении жилья.
Вариант 1. Работник с помощью предприятия приобретает жилье за счет средств, привлеченных по кредитному договору с банком. Залог приобретаемого жилья является обеспечением возникшего кредитного обязательства в силу договора об ипотеке либо в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Право собственности человека на жилье возникает при заключении договора купли-продажи. На период расчета по кредиту человек проживает в собственном жилье, обремененном залогом. С согласия залогодержателя жилье, обремененное залогом в обеспечение кредитного обязательства, может быть продано человеком другому лицу. Если человек не может расплатиться по кредиту, он все равно вернет большую часть произведенных взносов (за исключением процентов за пользование кредитом) и приобретет себе другое жилье.
Право требования по кредитному обязательству удостоверяется закладной - именной ценной бумагой, первоначально остающейся в распоряжении банка (или иной кредитной организации, предоставившей ипотечный кредит). Закладная может быть передана другим лицам, в том числе ипотечному агентству, предприятию (корпоративному инвестору). Новый владелец закладной становится залогодержателем, и ему переходят права требования по кредиту. Для предприятия право требования может быть опосредованным, если оно приобретает не закладную, а ипотечную ценную бумагу, которая может быть дополнительно обеспечена гарантиями Российской Федерации. В этом случае кредитный риск остается в агентстве, и предприятие полностью независимо от своего сотрудника. Предприятие получает доход по ипотечной ценной бумаге в течение всего периода погашения кредита. Ипотечная ценная бумага может быть продана на открытом рынке.
Вариант 2. Работник приобретает у предприятия жилье в рассрочку, право собственности оформляется на момент полного расчета за жилье.
Работник оказывается в заложниках у предприятия, поскольку ежеминутно рискует тем, что жилье, в котором он проживает, будет направлено на удовлетворение требований кредиторов предприятия, а его взносы будут безвозвратно потеряны. Жилье не может быть продано работником другим лицам, поскольку за работником на период рассрочки остается лишь право пользования. Право требования по займу не может свободно переуступаться, поскольку оно ничем не обеспечено. Жилье находится на балансе предприятия.
Предприятие терпит убытки в течение всего периода рассрочки, уплачивая в бюджет налог на имущество и неся эксплуатационные расходы по жилищно-коммунальному хозяйству. Амортизационные отчисления по жилищному фонду также уменьшают балансовую прибыль предприятия, что существенно затрудняет внешнее финансирование инвестиционных проектов.
Строительство жилья и кредитование работников через жилищно-строительные кооперативы не позволяют снизить расходы для предприятия, более того, приводят к росту административных издержек предприятия.
Вывод:
Предложенные формы участия предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования являются более прогрессивными и выгодными для предприятий по сравнению с ранее используемыми способами обеспечения работников предприятий жильем.
Редакция документа с учётом
изменений и дополнений
«Кодекс»