Об областной целевой программе "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" на 2005 - 2011 годы (с изменениями на 3 декабря 2008 года)

Таблица 1

Примерный расчет схемы приобретения жилья

Как видно из таблицы 1, при цене 10 тыс. рублей/кв. м обслуживать платежи по максимальному ипотечному кредиту смогут 26% семей, тогда как при цене 12 тыс. рублей/кв. м число семей уменьшается до 20%.

Если исходить из того, что кредитом смогут воспользоваться все граждане с доходом не ниже стоимости потребительской корзины (40%), средняя величина кредита может составить порядка 300 тыс. рублей. Период накопления средств на приобретение жилья сократится почти в 2 раза, что приведет к увеличению платежеспособного спроса как в краткосрочном, так и в долгосрочном периоде.

Приведенный анализ показывает, что необходимое увеличение объемов строительства может быть обеспечено платежеспособным спросом населения посредством механизма ипотечного кредитования.

В основе стратегии развития ипотечного рынка в Курской области лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.

В результате реализации Программы должна быть сформирована региональная система ипотечного жилищного кредитования с необходимым нормативным правовым обеспечением (регионального уровня), определены ее основные положения и приоритеты дальнейшего развития и совершенствования, определены организационные, экономические и кредитно-финансовые механизмы долгосрочного жилищного кредитования, а также механизмы защиты имущественных прав и интересов инвесторов, кредиторов и заемщиков.

Существуют объективные факторы, которые будут сдерживать формирование и развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования:

1. Отсутствие кредитной истории (сведений о погашении ранее бравшихся кредитов) у подавляющего большинства заемщиков в сочетании со скрытыми доходами части граждан.

Этот фактор существенно затрудняет проведение оценки реальной платежеспособности (андеррайтинга) потенциальных заемщиков и ужесточает требования к качеству этой процедуры. Последняя должна включать анализ не только доходов, но и расходов потенциальных заемщиков. Отсутствие кредитной истории может быть компенсировано в процессе накопления необходимых первичных денежных активов (не менее 30% от стоимости будущего жилья).

Недостаток легальных доходов может быть восполнен также путем использования института поручительства третьих (юридических или физических) лиц, однако его возможности ограничены.

2. Ограниченная емкость рынка жилья.

Относительно невысокие темпы нового жилищного строительства в области приводят к недостаточным объемам предложения жилья - потенциальных объектов ипотечных сделок. Возможности вторичного рынка жилья ограничены, поэтому давление со стороны ипотечного кредитования может вызвать всплеск цен на жилье, что негативно скажется на покупательной способности населения и дестабилизирует рынок.

В этой связи необходимо разработать механизмы, обеспечивающие рост объемов жилищного строительства (кредиты, займы, гарантии, лизинг и иные). При этом прямое использование средств населения непосредственно в жилищном строительстве без специальных мер их защиты является недопустимым.

3. Дефицит управленческих кадров.

Для правильной организации управления системой ипотечного жилищного кредитования необходим высококвалифицированный персонал. Как правило, по объективным причинам в субъектах Российской Федерации необходимых квалифицированных специалистов чрезвычайно мало. В этой связи необходимо организовывать обучение (подготовку) и переподготовку персонала.

4. Отсутствие нормативной правовой базы, обеспечивающей процедуру обращения взыскания на жилье, составляющее предмет ипотеки.

Для снижения кредитных рисков Региональный оператор должен создать фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по ипотечным кредитам.

Социально-экономические условия и предпосылки реализации Программы приведены в приложении N 2.