Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищного кредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенством российского законодательства) Ипотечный оператор может формировать фонды специального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд.
Специальный фонд
Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет. Средства, зарезервированные в специальном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.
За счет средств специального фонда Ипотечный оператор предоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещения неплатежеспособным заемщикам, на жилые помещения которых обращено взыскание, а также может предоставлять таким гражданам дополнительные бесплатные услуги по перевозке имущества, поиску нового жилья, оплачивать часть регистрационных, риелторских и нотариальных расходов при его приобретении.
Отчисления в специальный фонд будут минимизированы в случае формирования Ипотечным оператором фонда жилья для временного поселения граждан из жилых помещений (квартир). При этом Ипотечному оператору не потребуется расходовать средства специального фонда на краткосрочный наем жилых помещений для неплатежеспособных заемщиков.
Дополнительные бесплатные услуги Ипотечный оператор может предоставлять только тем неплатежеспособным заемщикам, которые готовы добровольно во внесудебном порядке освободить заложенное жилье.
Обязательства Ипотечного оператора перед заемщиками в случае обращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательства заемщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями по выселению, определяются договором, заключаемым на момент приобретения Ипотечным оператором закладной у Кредитора.
Денежные средства специального фонда могут быть использованы только в соответствии с их целевым назначением. Формирование, обслуживание и использование средств специального фонда регулируются внутренним положением Ипотечного оператора.
Гарантийный фонд
Гарантийный фонд Ипотечного оператора предназначен для выкупа прав требования у залогодержателей в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам.
Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп прав требования по кредитному договору, неисполнение которого заемщиком повлекло неразрешимый в короткое время процесс освобождения жилья неплатежеспособным заемщиком. В этом случае Ипотечный оператор становится залогодержателем и далее самостоятельно организует процедуру выселения неплатежеспособного заемщика, обеспечивая таким образом надежность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценных бумаг. Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, что невыполненное кредитное обязательство (закладная) может быть полностью или частично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). В этом случае средства гарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах.
Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы. Порядок формирования и использования гарантийного фонда определяется внутренним положением Ипотечного оператора. Средства гарантийного фонда, потраченные на указанные цели, возмещаются за счет средств, вырученных при реализации заложенного жилья.
Со временем, после возникновения государственной системы страхования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда, возможно, перестанет быть целесообразным.
Фонды специального назначения формируются из собственных средств Ипотечного оператора: уставного капитала и оплаты заемщиками услуг Ипотечного оператора. В оперативном режиме суммы отчислений будут определяться при составлении финансового плана на будущий год (иной плановый период) и утверждаться соответствующим органом Ипотечного оператора.