Одна из основных задач второго этапа реализации Программы - создание конкурентной среды в жилищной сфере.
Для этого необходимо осуществить разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими компаниями и подрядными организациями.
Указанное разделение функций в отношении муниципального жилищного фонда особенно важно для прекращения практики выполнения органами местного самоуправления хозяйственных функций по управлению жилищным фондом.
Органы исполнительной государственной власти районов и органы местного самоуправления как собственники жилищного фонда должны обеспечить:
соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;
заключение договора с выбранной на конкурсной основе либо созданной организацией на управление муниципальным жилищным фондом, а также на предоставление услуг по организации учета и контроля потребления энергетических ресурсов (энергосервиса);
обеспечение систематического контроля за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Управляющая компания должна обеспечить:
поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг (или невыполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;
заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемого объема, качества и стоимости;
осуществление системы контроля за выполнением договоров;
организацию сбора платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании является ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.
Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы.
Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе. В связи с этим планируется разработать методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями.
Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Источником обеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений. Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключать с управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на балансе и информирует соответствующие службы органов местного самоуправления об изменениях баланса.
Проведение конкурсного отбора подрядчиком для обслуживания жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает повышение эффективности использования финансовых ресурсов, снижение стоимости предоставляемых услуг.
При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" к 2006 году необходимо осуществлять выполнение на конкурсной основе всех подрядных работ по обслуживанию муниципального жилищного фонда в городах Курск, Железногорск, Курчатов. Организатором конкурсов должны выступать управляющие копании на основании положения, закрепленного в договоре на управление, заключаемом с органом местного самоуправления.
При формировании или выборе предприятия, которое будет осуществлять предоставление услуг в жилищной сфере, необходимо руководствоваться следующим: предприятие должно быть, в первую очередь, ориентировано на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья, снижение стоимости услуг при их качественном и своевременном предоставлении.
В этих целях органы местного самоуправления как собственники жилищного фонда должны обеспечить:
своевременное информирование предприятий - потенциальных участников конкурсов, что позволит расширить их круг, повысить эффективность конкурсного отбора;
соответствующее финансирование выполненных подрядчиками работ, предусмотренных договорами.