Ипотечное жилищное кредитование (далее - ИЖК) является одним из системообразующих институтов в области обеспечения граждан жильем, способствующим повышению доступности жилья для населения. При этом ИЖК выступает в качестве важнейшего элемента жилищного рынка, обеспечивающего повышение уровня платежеспособного спроса населения.
По итогам 2009 года объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2008 годом уменьшился в 4,3 раза. В 2009 году процентные ставки по кредитам в рублях выросли на 1,4 п.п., а средний размер кредита снизился на 38 процентов.
Основными причинами ухудшения ситуации на ипотечном рынке стали рост рисков кредиторов и заемщиков, ужесточение требований к заемщикам со стороны банков, девальвация курса рубля, снижение платежеспособного спроса на кредиты, сокращение числа участников рынка ипотечного кредитования.
На фоне падающих объемов ипотечного кредитования доля пяти крупнейших по размерам активов банков в общем объеме выданных ипотечных кредитов выросла с 38 процентов в 2008 году до 61 процента в 2009 году, что обусловлено неравномерным доступом банков к фондированию. Наиболее крупными участниками рынка в этот период стали Сбербанк (на который пришлось 57 процентов выдачи), и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), партнеры которого обеспечили 19 процентов выдачи.
В первом полугодии 2010 года ипотечный рынок продемонстрировал признаки восстановления, однако это восстановление по прежнему нельзя назвать устойчивым, поскольку все позитивные изменения происходят на фоне низких показателей соответствующего периода прошлого года. Объем просроченной задолженности продолжает расти и составил 38,6 млрд. рублей.
Первое полугодие 2010 года характеризовалось оживлением рынка жилья. Начавшееся восстановление рынка жилья на фоне ярко выраженной сберегательно-выжидательной стратегии населения также имеет неустойчивый характер.
Вопрос устойчивости дальнейшего восстановления рынков жилья и ипотечного кредитования, заключается в том, будет ли достаточен внутренний спрос, а также каков будет его характер и качество.
В 2010 году в Кабардино-Балкарской Республике основными участниками рынка ИЖК остаются АК Сберегательный банк РФ (открытое акционерное общество) и, созданное Правительством Кабардино-Балкарской Республики, ОАО "Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация". По данным Центрального Банка РФ в первом полугодии 2010 года коммерческие банки Кабардино-Балкарской Республики не осуществляли рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, что свидетельствует о свертывании программ ИЖК банками, привлекающими финансовые ресурсы для ИЖК из внешних источников.
Развитие ипотечных программ сдерживается следующими факторами:
низкий уровень доходов населения. По данным АИЖК средний совокупный доход заемщика (за вычетом налогов) в Кабардино-Балкарской Республике составляет 16,5 тыс. рублей. На текущий момент не более 11,9 процентов населения республики могут улучшить свои жилищные условия, купив жилье при помощи ипотечного кредита;
отсутствие у значительной части населения накоплений, достаточных для оплаты первоначального взноса при получении ипотечных кредитов;
высокий уровень цен на жилье в крупных населенных пунктах. По данным АИЖК средняя цена жилья, приобретенного по ипотеке в Кабардино-Балкарской Республике, составляет 30 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Дефицит качественного жилья экономического класса.
Основными задачами развития ИЖК в Кабардино-Балкарской Республике являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.
Факторами, способными положительно повлиять на развитие рынка ипотечного кредитования, должны выступить:
снижение уровня безработицы, рост доходов населения;
развитие программ субсидирования первоначального взноса и части процентных ставок при получении ипотечных кредитов за счет федерального и республиканского бюджетов;
участие в программах, обеспечивающих доступ к финансовым ресурсам для ИЖК и строительства жилья экономического класса;
увеличение объемов жилищного строительства (в том числе малоэтажного);
реализация программ, позволяющих снизить стоимость квадратного метра вновь возводимого жилья.
Развитие ИЖК в Кабардино-Балкарской Республике происходит в соответствии с Законом Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2007 N 65-РЗ "О Республиканской целевой программе "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской Республике на 2007 - 2010 годы", Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 9 февраля 2007 года N 34-ПП "Об утверждении Порядка предоставления из республиканского бюджета Кабардино-Балкарской Республики средств на компенсацию части процентной ставки по предоставленным кредитам гражданам, состоящим в списке граждан, нуждающихся в получении кредитов на строительство (приобретение) жилья, на очередной финансовый год", Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 6 августа 2008 года N 187-ПП "О порядке предоставления государственным гражданским служащим Кабардино-Балкарской Республики единовременной субсидии на приобретение жилой площади за счет средств республиканского бюджета Кабардино-Балкарской Республики".
Основными направлениями развития ИЖК в Кабардино-Балкарской Республике являются:
- внедрение системы рефинансирования ипотечных кредитов с участием АИЖК;
- разработка механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования;
- внедрение новых ипотечных продуктов для различных групп населения;
- оказание бюджетной поддержки населению Кабардино-Балкарской Республики в процессе обслуживания ипотечных кредитов;
- снижение размера первоначального взноса с использованием механизмов ипотечного страхования;
- поддержка заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении, с использованием программ АИЖК и ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (далее - АРИЖК);