Жилищный фонд первых массовых серий (далее - ФПМС), представленный в городах области пятиэтажными крупнопанельными, кирпичными и крупноблочными зданиями, является материальным воплощением модели малогабаритного экономического жилища, призванной для решения жилищной проблемы на рубеже 60-х годов.
Социальная основа модели - минимизация первичных затрат на строительство посредством типизации, унификации, облегчения веса и повышения заводской готовности конструкций и материалов различной степени надежности и долговечности без учета вторичных затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию зданий.
Градостроительный прием - экстенсивная по характеру землепользования, разреженная низкоплотная (порядка 4000 кв. м общей площади на 1 га) "строчная" застройка отдельно стоящими жилыми зданиями без встроенных учреждений обслуживания, без дворовых пространств, обусловившая низкую эффективность использования земельных участков в освоенных районах высокой рыночной стоимости земли и жилья.
Высокие эксплуатационные расходы на ремонт и поддержание фонда, неудовлетворительные с современной точки зрения теплозащитные качества зданий предопределили ускоренное моральное устаревание и прогрессирующий физический износ ФПМС.
Вместе с тем ФПМС остается востребованным, в том числе и как социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья.
В Ивановской области актуальность реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов определяется:
- социальной значимостью и масштабностью ФПМС, размеры которого составляют около 377898 кв. м общей площади, или примерно 8250 квартир с населением более 35 тыс. человек, что составляет около 3% от общей площади всего жилищного фонда;
- прогрессирующим физическим износом фонда (21 - 40%), высоким уровнем (в настоящее время в 3 раза превышающим нормативный) энергозатрат на отопление, снижение которого является существенно важным в рамках основных направлений энергосбережения и реформы жилищно-коммунального хозяйства;
- потенциалом ФПМС (запасом несущей способности конструкций зданий) и территорий застройки 60-х годов с точки зрения возможности и необходимости наращивания жилищного фонда на ранее освоенных территориях как альтернативы освоению новых территорий под жилищное строительство.
При этом реконструкция ФПМС и развитие территорий понимается комплексно и включает в себя:
- капитальный ремонт с утеплением зданий;
- реконструкцию существующего жилищного фонда с надстройкой этажей и дополнительных объемов;
- новое строительство (уплотнение застройки);
- модернизацию и реконструкцию инженерных сетей и сооружений, благоустройство территорий.
Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по организации характер реконструкции, проводимой в условиях ограниченности бюджетных средств, требует максимальной концентрации и целевого использования ресурсов, что обосновывает применение программно-целевых методов выполнения первых пилотных проектов нескольких кварталов в городе Иванове.
Программный метод позволяет сконцентрировать ограниченные бюджетные средства на создание комплекса условий, необходимых и достаточных для осуществления реконструкции на принципах самоокупаемости.
Реконструкция ФПМС экономически оправдана только при условии комплексной реконструкции кварталов, позволяющей получить на освоенных территориях дополнительное жилье в виде надстроек и нового строительства.
Анализ сравнительной оценки экономичности вариантов реконструкции позволяет выделить в качестве базового варианта - проведение реконструкции ФПМС без расселения жильцов с надстройкой мансардного этажа и инвестиционной привлекательностью территории.
Важным моментом в реализации данного направления является выбор реконструкции пилотного квартала в г. Иванове, имеющем более активный рынок жилья. Предлагается несколько площадок:
- квартал по ул. Красных Зорь (Рабочий поселок);
- квартал по ул. 8 Марта - ул. Дунаева (центр);
- микрорайон по ул. Лежневской (кинотеатр "Лодзь").
Необходимо на практике отработать очередность и сочетаемость вариантов реконструкции, их нормативно-правовое обеспечение, проанализировать результаты социально-экономической эффективности пилотного проекта.
На первом этапе в ближайшие годы могут быть привлечены средства федерального бюджета по подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации", а также по направлению: "Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы по программам "Жилище" и "Мансарда в России" фирмы "Велюкс в России".
В качестве основных источников финансирования должны выступать:
- средства бюджетов муниципальных образований;
- средства частных инвесторов;
- территориальные жилищные фонды;