Развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. В 2000 - 2015 годах система ипотечного жилищного кредитования в России прошла большой путь от формирования единых федеральных Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Стандарты) до секьюритизации активов и выпуска ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономического роста и, в конечном счете, повышения общественного благосостояния.
В 2000 - 2015 годах рост темпов жилищного строительства прерывался финансово-экономическими кризисами, которые периодически провоцируют снижение реальных доходов населения, падение спроса на жилые помещения, уменьшение объема продаж жилья. Учитывая, что строительство является высоко инерционной сферой деятельности, инвестиционные проекты, начинавшиеся при положительной динамике рынка жилищного строительства, заканчиваются при противоположной ситуации, что не позволяет инвесторам вовремя получить результаты. Периодическое падение спроса на жилье привело к тому, что банки, активно вкладывавшие деньги в девелоперскую деятельность, перевели строительные проекты в разряд высокорискованных и практически прекратили их финансирование. На сегодняшний день инвестиционно-строительные проекты финансируют в основном государственные банки - Сбербанк России, ВТБ, Россельхозбанк. В то же время процентные ставки по банковским кредитам высоки, что влечет за собой рост себестоимости строительства жилья и рост цен, что приводит к падению спроса.
Наряду с этим ипотечные ценные бумаги относятся к наиболее надежным вложениям инвесторов, так как в конечном итоге обеспечены залогом жилых помещений. Довольно часто последствия финансово-экономических кризисов преодолевались именно путем инвестирования в строительство жилья, в том числе в форме государственной поддержки ипотечного кредитования.
В основе подпрограммы лежит ориентация на формирование и развитие открытой системы ипотечного жилищного кредитования, интегрированной в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг, а также на возможность развития отдельных элементов замкнутой системы ипотечного жилищного кредитования на республиканском уровне. Региональная система позволит не только эффективно использовать федеральные средства в виде рефинансирования ипотечных кредитов, но и реализовать некоторые особенности развития системы в республике, в частности, выдавать не подпадающие под Стандарты кредиты и займы населению. Программа призвана обеспечить такой уровень отклонений от Стандартов, который не помешает эффективному развитию системы ипотечного жилищного кредитования в целом. При реализации такой системы необходимо учитывать социально-экономические и нормативно-правовые особенности региона.
Важную роль при реализации государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования играет системный подход, учитывающий комплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитными отношениями.
В настоящее время завершено становление системы ипотечного жилищного кредитования, региональные рынки ипотечных кредитов интегрированы в единую целостную федеральную систему, что является необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов.
Для решения жилищной проблемы необходимо наращивание объемов жилищного строительства и перераспределение существующего жилищного фонда на рыночных условиях.
Одна из ключевых причин сложившейся ситуации в жилищном строительстве - недостаток финансирования.
В настоящее время в условиях ограниченных бюджетных возможностей, исходя из действующего законодательства, государственные инвестиции направляются на приобретение или строительство жилья только для граждан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем.
Предприятия республики практически не участвуют в финансировании жилищного строительства, а ввод жилья за счет средств населения сдерживается низкими доходами и отсутствием действенных инструментов накопления населением первоначального взноса на приобретение жилья.
Реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального.
Для преодоления сложившейся ситуации необходимо задействовать в качестве одного из основных источников финансирования строительства или перераспределения жилья будущие доходы населения. Необходимо активное развитие финансовых механизмов, позволяющих работающему населению республики со средними доходами улучшать свои жилищные условия путем приобретения или строительства жилья.
К настоящему времени сформировано законодательство, способствующее развитию ипотечного жилищного кредитования: в должной мере защищены права кредиторов, упрощена процедура оформления документов при заключении кредитных договоров, созданы правовые основы для функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.
Настоящая подпрограмма является частью Республиканской целевой программы "Жилище" на 2015 - 2020 годы и отражает планируемые меры государственной поддержки развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия.