Целью настоящего законопроекта является устранение недостатков, неясностей и неточностей правового регулирования порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
1. Основные недостатки действующих законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устанавливающих порядок изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, можно свести к следующему:
- отсутствует порядок возбуждения производства дел по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- зачастую отсутствуют сведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах и правообладателях (по экспертным данным - в отношении 70 % объектов недвижимости);
- законодательно не установлены документы, обосновывающие необходимость изъятия, а также местоположение изымаемых земельных участков;
- не ясны основания и порядок прекращения иных прав на земельный участок (постоянное пользование, пожизненное владение, сервитут, аренда и т.п.);
- отсутствует порядок уведомления заинтересованных лиц о предстоящем изъятии;
- не установлен порядок ознакомления лиц, права которых прекращаются в силу изъятия данных земельных участков, с условиями изъятия - в том числе с размером выплачиваемой выкупной цены или причиняемых убытков;
- гарантии равноценного и предварительного возмещения за изъятое недвижимое имущество не полные, так как отсутствует порядок предоставления земельных участков взамен изъятых, отсутствует возможность использования изъятого недвижимого имущества до обустройства на новом месте;
- порядок оценки недвижимого имущества в связи с его изъятием и расчетом причиняемых изъятием убытков не полон; в частности, он не учитывает случаи изъятия земельных участков, предоставленных на условиях постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения;
- изъятие осуществляется за счет государства даже в тех случаях, когда земельный участок необходим частному лицу, действующему в публичных интересах (строительство нефтепроводов, газопроводов и т.п.), что приводит к бюрократизации изъятия, ненужному государственному посредничеству и скрытому субсидированию компаний;
- отсутствует возможность одновременно решать вопрос об изъятии земельного участка и о его образовании, в то время как практически все случаи изъятия требуют образования земельных участков в новых границах одновременно с решением вопроса о прекращении (изменении) прав на существующие земельные участки;
- неясен порядок предоставления изъятых земельных участков.
Для устранения названных недостатков действующего законодательства предлагается определить:
- органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об изъятии земельных участков для соответственно государственных или муниципальных нужд;
- требования к содержанию и обоснованию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также состав прилагаемых к нему документов;
- порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- порядок выявления собственников недвижимого имущества, подлежащего изъятию, в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРП и не представлены копии правоустанавливающих документов. Данный порядок сводиться к выявлению заинтересованных лиц через опубликование сообщений о предстоящем изъятии и установлением срока, в течение которого данные лица вправе подать заявление о наличии у них прав на изымаемую недвижимость, которые должны быть учтены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- порядок извещения собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд путем опубликования и направления извещений для связи по адресам правообладателей, имеющихся в сведениях государственного кадастра недвижимости, а в случаях изъятия жилых помещений - также и по адресам данных жилых помещений;
- документы, устанавливающие местоположение земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд; среди прочего, такими документами названы документы по планировке территории и документы территориального планирования;
- перечень прав, которые возможно прекратить в ходе изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также права правообладателей изымаемой недвижимости до регистрации прекращения их прав.
Кроме того, земельное законодательство дополняется нормами, устанавливающими обязанности лиц, осуществляющих изъятие, заблаговременно уведомить лиц, права которых на землю подлежат прекращению, об условиях и сроках прекращения прав на землю. Данная обязанность должна быть исполнена путем представления проекта соглашения об изъятии недвижимости - договора, применительно к выкупу недвижимости сочетающего в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Если требуется образовать земельный участок, то заинтересованному правообладателю изымаемого земельного участка должны быть представлены также межевые планы и соглашения об образовании земельных участков (при необходимости). В случае, если земля переходит в связи с изъятием в силу перераспределения земельных участков, то соглашение о выкупе земельного участка не заключается, так как вопрос о возмещении за утраченную землю решается в соглашении об образовании земельного участка. Таким образом, представленные нововведения улучшают положение лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, так как им заблаговременно предоставляются все существенные условия сделки, а не только предупреждение о предстоящем изъятии, как это установлено действующим законом.
Законопроектом закрепляются дополнительные гарантии равноценного и предварительного возмещения за изъятое недвижимое имущество, в частности:
- устанавливается порядок признания нерыночных прав, на их рыночный эквивалент, например право постоянного (бессрочного) пользования приравнивается для граждан к праву собственности в связи с изъятием;
- вводится порядок предоставления земельных участков взамен изымаемых;
- разрешается возмещение иным объектом недвижимости (квартиру вместо изъятого участка и наоборот);
- устанавливается право собственника требовать предоставления равноценного земельного участка взамен изымаемого при изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом, являющийся единственным жильем собственника изымаемого земельного участка;
- разрешается предоставления большего по стоимости имущества при условии оплаты разницы в цене.