Когда возникает вопрос об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок.
Анализ норм ГК РФ (ст.ст.279 - 283) и ЗК РФ (ст.ст.49, 55, 63) приводит к выводу, что объектом изъятия для государственных и муниципальных нужд является конкретный земельный участок. Законодатель рассматривает земельный участок как объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно статье 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Ранее более подробную формулировку содержал Федеральный закон от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*, который определял под земельным участком часть поверхности земли (в том числе, поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст.1). В настоящее время данный Закон признан утратившим силу в соответствие с Федеральным законом от 13 мая 2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".**
______________
* СЗ РФ. 2000. N 2. Ст.149; 2006. N 50. Ст.5279.
** СЗ РФ. 2008. N 20. Ст.2251
В свою очередь гражданское право определяет землю как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Гражданский кодекс в п.1 ст.130 закрепляет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимость и её составные компоненты являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с нею природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование отношений по поводу земли и сделок с землей.
Рассматривая земельный участок как объект права собственности, законодатель устанавливает, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п.2 ст.261 ГК РФ). С учетом изменений, внесенных в 2006 году в ст.130 и ст.261 ГК РФ, связанных с исключением из перечня недвижимых объектов лесов, обособленных водных объектов и многолетних насаждений*, пункт 1 ст.261 ГК РФ рассматривает земельный участок и находящиеся на нем водные объекты и растения в качестве единого недвижимого объекта. Это обстоятельство имеет значение для принятия решения об изъятии земельного участка, определения выкупной цены и убытков.
______________
* Федеральный закон "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" от 03.06.2006 N 73-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст.2380; Федеральный закон "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" от 4.12.2006 N 201-ФЗ // СЗ РФ. N 50. Ст.5279.
Право собственности на земельный участок не распространяется на недвижимые объекты, на нем расположенные. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения, связанные с понятием недвижимости, которые конкретизируются и развиваются в земельном, градостроительном и ином законодательстве. Согласно ст.216 ГК РФ вещными правами, наряду с правом собственности, гражданское законодательство признает право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268), сервитуты (ст.274, ст.277).
Нормы, касающиеся непосредственно выкупа земельных участков содержатся в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе РФ нормы, регулирующие аналогичные правоотношения содержатся в статьях 9 - 11, 49, 55, 60 и 63.
Гражданско-правовое регулирование рассматриваемых отношений возможно лишь в отношении ограниченной и определенной части земли, конкретного земельного участка в определенных границах. Как отмечает К.И. Скловский, "установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права"*. Описание границ участка необходимо для его идентификации, определения его местоположения, выделения из состава других земель. Земельные участки характеризуются размером, местом расположения, целевым назначением, качественными показателями - кадастровой оценкой и, наконец, объемом прав. Все это находит свое отражение при государственной регистрации прав на землю, а также в других документах земельного кадастра. Фиксация границ участка необходима в целях установления порядка обладания им, его использования тем или иным лицом, которое на основании такой фиксации будет иметь возможность требовать защиты своего права.
_____________
* Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М.: Статут. 2004.
Вопрос о способах и порядке определения и установления границ земельных участков является чрезвычайно важным, так как речь идет об установлении объекта правового регулирования и объекта прав лиц, заинтересованных в обладании и использовании земли. Конкретизация границ земельного участка является обязательным условием для установления в отношении него гражданских прав, а также вовлечения его в имущественный оборот. Согласно п.1 ст.261 Гражданского кодекса РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Землеустройство, согласно ст.68 Земельного кодекса РФ и ст.1 Федерального закона от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве"*, включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).
_____________
* СЗ РФ. 2001. N 26. Ст.2582; 2006. N 50. Ст.5279.
При этом целью проведения землеустройства, как справедливо отмечают Е.Г. Литвак и В.А. Харченко "является обеспечение рационального использования земель и их охраны, которое выражается в установлении границ объектов землеустройства, определении процедуры предоставления и изъятия земельных участков, определению мер по созданию благоприятной окружающей среды"*.
_____________
* Литвак Е.Г., Харченко В.А. Анализ состояния в области нормативно-правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации и предложения по его совершенствованию: Анализ регулирования и практики осуществления землеустройства и кадастрового учета земельных участков, резервирования земель и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. - М. 2005. С. 15.
Обязательность проведения землеустройства при изъятии земельного участка предусматривалась ст.3 ФЗ "О землеустройстве" до внесения в него изменений ФЗ от 13 мая 2008 N 66-ФЗ. Полагаем, что при изъятии земельного участка может возникнуть необходимость проведения землеустройства, если произошло изменение границ земельного участка. Данный вывод не противоречит ст.3 ФЗ N 78-ФЗ.
Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда (п.1 ст.69 ЗК РФ). Кроме того, в качестве оснований проведения землеустройства ст.4 ФЗ "О землеустройстве" предусматривает решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства, договоры о проведении землеустройства, а также судебные решения.
Земельный кодекс определяет, что порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п.7 ст.69 ЗК РФ). В тоже время, ФЗ "О землеустройстве", который, по сути, и должен регламентировать порядок землеустройства, содержит в основном нормы декларативного характера и, в свою очередь, устанавливает, что порядок описания местоположения границ объектов землеустройства, а также порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации. Таким образом, в настоящее время проведение землеустройства практически не урегулировано федеральными законами. При этом, как справедливо отмечает В.В. Устюкова*, нет необходимости доказывать важность надлежащего правового регулирования отношений по проведению землеустройства, так как это одна из тех проблем, с которыми постоянно приходится сталкиваться собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.